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買二手房注意的技巧以及問題

2014-12-28

現(xiàn)如今,二手房市場發(fā)展迅速,遍布縣城大街小巷的二手房中介門店多達10多家。  
     
二手房選擇面寬,但每套房子都有其獨特的情況,特別是涉及到三方合同條款的簽約,容易出現(xiàn)糾紛,買賣雙方都要充分保護自己的權(quán)益。筆者在此提供二手房買房時雙方要注意的技巧以及要注意的問題。

二手房看房技巧   
           
對于許多想購買二手房的人來說,如何挑選一套適合自己的房子是大家普遍關(guān)心的問題。一般情況下,買房者在確定購房前大都會實地勘察一番,以免因為買下有缺陷的住房而有遺憾。那么在看房過程中該注意哪些技巧呢?

晚上看房有必要。晚上看房能考察小區(qū)物業(yè)管理是否重視安全,有無定時巡邏,安全防范措施是否周全,有無攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。這些情況在白天我們是無法看到的,只有在晚上才能得到最確切的信息。

下過大雨后,無論業(yè)主先前對房屋進行過怎樣的“裝飾”,都逃不過雨水的“侵襲”,這時候房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕,是否漏水、滲水等狀況就能一覽無遺。尤其要格外留意陽臺、衛(wèi)生間附近的地板,看看有沒有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象�!�

看完房間地面,浴廁、廚房的瓷磚后,購房者還要看看燈飾的路線,看一下天花板是否有水漬,或是漆色不均勻的現(xiàn)象。如果有,表示可能存在漏水。

購買房屋最好是看空房子。因為空房子沒有裝修遮擋,也沒有家具、家電等物品的掩飾,可以清晰地看到整個房子的格局。如果客廳的門直接面對臥室,則私密性比較差。好格局的房子應該有效地把各種功能區(qū)分開來,如宴客功能、休息功能等。

查看墻面是否平整或潮濕,可以幫助購房者了解是否有滲水的情況。而墻角相對于墻面來說更為重要。墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的,如發(fā)生地震,墻角的承重力是關(guān)鍵,而墻角嚴重裂縫時,漏水的問題也會隨時出現(xiàn)。

好的裝修會讓人眼睛一亮,但高明的裝修卻可以把龜裂的墻角、發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此買房子的時候,購房者必須要注意房屋裝修的做工,尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細致,而這些地方往往容易被忽視。如果發(fā)生問題,對這些細小處進行修繕是件很麻煩的事,挑出這些小毛病,可以增加和業(yè)主討價還價的籌碼。

除了房子自身結(jié)構(gòu)外,整個小區(qū)的環(huán)境、物業(yè)管理、交通狀況、周邊環(huán)境等因素也是購房者需要考慮的因素。

二手房簽約時要注意的問題

買二手房一般都要通過房產(chǎn)中介公司,簽三方買賣協(xié)議,由于每套二手房的情況都不同,因此這份協(xié)議需要仔細商量后認真簽約。業(yè)內(nèi)人士提醒,以下問題需要格外關(guān)注。

一、簽約前,要查明產(chǎn)權(quán)狀況,即認真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。

買房人第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件;第二步應向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所買房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的真實性;第三步要查驗房屋有無債務負擔和抵押。有抵押的房產(chǎn)必須先解除抵押,才能進行過戶交易。

這個環(huán)節(jié)中,買房人要搞清楚所買房源是否屬于許可出售的房屋,有共有權(quán)人的要求共有權(quán)人必須同時到場。產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的房產(chǎn)不能購買。

二、簽約時買賣雙方要見面。

現(xiàn)在二手房市場還存在一些不規(guī)范的行為,許多買房人面對的只是房產(chǎn)中介公司,沒有見到真正的賣家,在這個過程中就會發(fā)生房產(chǎn)中介“吃差價”的現(xiàn)象�?赡苓@套房子房主賣50萬元,而中介公司要買方出60萬元,實際上買賣雙方都受到了損失,有些房產(chǎn)中介公司就利用這樣的方式賺取差價。

三、約定交納定金和房款細節(jié)。

在房產(chǎn)中介簽的三方協(xié)議在法律上叫作居間合同,簽署前一要審查中介公司的資質(zhì),看是否辦理了工商登記手續(xù)。簽訂合同時,買方需交納定金。根據(jù)我國相關(guān)法律,給付定金的一方不履行約定的債務的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。因此,交納定金一定要三思而后行。定金的金額一般在一萬元至三萬元之間。

二手房買賣一般不能實現(xiàn)“一手交錢,一手交房”。一般來說,付款要和雙方的交易步驟銜接。除付定金外,還應約定首付款、貸款的付款方式。買賣雙方還可以通過第三方,如銀行、律師事務所等進行房款監(jiān)管。

正常情況下,房子交接完畢,房產(chǎn)登記過戶后當日,才應該付清全部房款。要是不能按時交房,買方則可根據(jù)情況,暫扣部分房款,不應付清全部房款。應在合同中注明暫扣房款的具體數(shù)字。

四、約定交房條款,在房屋買賣合同中必須寫明原房主何時遷出其戶口。

交房條款包括交房時間、交房條件、交房標志等。交房條件一般包括買方付清房款,賣方遷出戶口、付清物業(yè)及水電煤有線等費用。

買賣二手房的時候,人們最關(guān)注的是房屋所有權(quán)證、土地證等,往往忽視了戶口遷移問題。按照戶口管理政策的有關(guān)規(guī)定,一個戶頭上只能上一戶人家。在原產(chǎn)權(quán)人戶口沒遷走前,新房主的戶口不能遷入,這自然會影響到以后孩子上學等一系列問題。購買二手房,必須在原房主戶口全部遷出后,方能辦理新產(chǎn)權(quán)人及其共同生活的直系親屬的入戶手續(xù)。

為避免因戶口遷移而引起的問題,買房者在購買二手房時應加強自我保護,簽訂好有關(guān)戶口遷移的條款,不僅要明確約定原產(chǎn)權(quán)人戶口遷出的時間,還應明確不按時遷移的法律后果。必要的時候,可以和原房主一起到當?shù)嘏沙鏊_認其戶口是否全部遷走,然后再辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)或結(jié)清房款。

五、約定貸款事宜。如今,銀行二手房貸審查條件較嚴,而且經(jīng)常會遇到政策性調(diào)整,很多買房人不符合銀行的貸款要求。此時,買賣雙方應該協(xié)商,在合同條款中注明如果未能通過貸款審批,雙方的合同解除條款和責任約定。

六、違約責任約定。比起一手房,二手房交易更為復雜,多個環(huán)節(jié)都容易出現(xiàn)糾紛,簽合同時,一定要對違約責任多加設(shè)定,保護買賣雙方的權(quán)益。

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