購房維權(quán)也看有效期 過了2年無法
房天下2015-9-25
房屋買賣過程中，若利益受損，維護(hù)自身的合法權(quán)益要關(guān)注訴訟期限。過了訴訟期，自身的合法權(quán)益就得不到保障。
維權(quán)案例：房屋交房后發(fā)現(xiàn)逾期交房問題
李先生2011年購買了一套商品房，和開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，合同簽訂后，就依約付清全部購房款并繳交購房相關(guān)手續(xù)費(fèi)、公維金等費(fèi)用，以及用于辦理產(chǎn)權(quán)登記所需的身份證復(fù)印件等相關(guān)資料。2012年3月9日，辦理商品房交付手續(xù)后，房子正式移交。李先生裝修入住，一年后接到開發(fā)商通知辦理兩證。
今年6月份，李先生聽說開發(fā)商存在逾期交房和逾期辦證的違約行為，不少業(yè)主都已經(jīng)上告到法院，拿到了違約賠償款。李先生找出當(dāng)初的《商品房買賣合同》，發(fā)現(xiàn)合同約定，自己購買的商品房是要在2012年1月初交房，而實(shí)際交房日期晚了3個(gè)月左右，也存在逾期辦證的情況。
于是，李先生也到法院起訴，要求開發(fā)商賠償逾期交房的違約金。按照合同約定，逾期不超過90天，從合同約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，每天支付已付款萬分之三的違約金。同時(shí)，沒有在商品房交付使用后90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，他還要求開發(fā)商自逾期之日起每日向買受人支付已付房款萬分之五的違約金。
分析：過了2年訴訟期無法維權(quán)
經(jīng)過法院的調(diào)查，李先生的主張并沒有得到法院的支持。原因是李先生和開發(fā)商訴訟的商品房，按交房時(shí)間和李先生起訴的時(shí)間，已經(jīng)過了2年的訴訟時(shí)效，雖然具體的交房時(shí)間比合同約定交房的時(shí)間晚了2個(gè)月，扣除天氣原因等不可抗拒的因素，開發(fā)商確實(shí)存在違約，但李先生直至2014年6月底才向法院備案審查要求開發(fā)商支付逾期交房違約金，其訴請(qǐng)已超過兩年的訴訟時(shí)效，故對(duì)李先生要求開發(fā)商支付逾期交房違約金的請(qǐng)求，法院不予支持。
而逾期辦證，也因?yàn)槌^了2年訴訟期，也拿不到賠償。因訴訟商品房在交房后的一年后，辦理了兩證。在此后的差不多1年的時(shí)間里，李先生沒有起訴維權(quán)，相當(dāng)于放棄自己的權(quán)利。
提醒：依據(jù)合同約定2年內(nèi)主張權(quán)益
逾期交房和逾期辦證的訴訟時(shí)效的期間均為2年，但需注意的是兩者起算時(shí)間點(diǎn)不同，逾期交房訴訟時(shí)效期是根據(jù)商品房買賣合同的條款約定的交房時(shí)間，還是根據(jù)有效交房的時(shí)間起算，目前在法律理論界尚有較大爭(zhēng)議，司法實(shí)踐中更難保證法官有統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，因此，業(yè)主在進(jìn)行逾期交房的維權(quán)時(shí)，如何計(jì)算訴訟時(shí)效，不同的法官對(duì)法律有不同的理解，所以，從穩(wěn)妥的角度出發(fā)，建議業(yè)主在合同約定的交房期屆滿后2年內(nèi)主張權(quán)益。而逾期辦證的訴訟時(shí)效起算點(diǎn)又因是否存在逾期交房而不同，情況比較復(fù)雜，因此，業(yè)主在維權(quán)時(shí)，需特別注意2年期間的把握。
具體維權(quán)方式，要是訴訟的房屋，比合同約定的晚半年交房，而辦證晚一年才完成，業(yè)主可以在辦證的第二天到有效的2年訴訟期內(nèi)起訴，但最好在辦證的第二天起訴逾期交房和逾期辦證。
要是訴訟的房屋，比合同約定的時(shí)間晚半年，而辦證過了兩年的訴訟期還不能辦理，那么業(yè)主要注意，需要在合同約定交房時(shí)間的兩年內(nèi)提起訴訟，起訴開發(fā)商逾期交房，并起訴到目前為止逾期辦證及今后辦完證為止，所逾期天數(shù)的賠償主張。要是過了2年的訴訟期，這2年的逾期時(shí)間，賠償維權(quán)就得不到法院的支持。