女子5萬美元美國買公寓估價才1萬
新聞晨報2016-11-13
“美國休斯敦高檔優(yōu)雅，溫馨別致的住宅，只要5萬多美元，就能擁有美國永久產(chǎn)權(quán)，包租兩年，每年收益為房價的8%。”看到這樣的美國置業(yè)投資計劃，你會怦然心動嗎？
2013年6月，楊女士支付53000美元，購買了美國休斯敦騰龍閣（Oakwood Gardens）一套1027平方英尺（約95.41平方米）的公寓，她甚至都沒看過這套房子，就付了全款。接下來的兩年內(nèi)，承諾的租金如期而至，從未拖欠，直至2015年7月。
租金斷裂的背后，牽出了一個巨大的“局”——她所購房產(chǎn)的市場價僅為1萬多美元，位于全美社會治安最糟糕的區(qū)域之一，想要把房子租出去實際上是很難的。那么，之前兩年的租金，究竟又來自哪里呢？
楊女士說，被“海外置業(yè)投資”所蒙蔽的投資者，遠不止她一個：目前，除了租金收入已斷供外，他們還面臨著高額的物業(yè)費、維修費等費用需要支付。
兩年內(nèi)租金都及時到賬
親愛的業(yè)主，您的物業(yè)截至目前，共欠物業(yè)費7300余美元，如果在11月1日之前沒有付清，我們將采取法律途徑，沒收您的物業(yè)。10月16日，楊女士收到這份來自美國休斯敦的電子郵件時，傻眼了。無可奈何，楊女士只得趕在這一天之前，付清了相關(guān)費用，當初承諾的投資回報，幾乎成了鏡花水月。
這件事還得從一則手機短信說起。
2013年春天，楊女士在手機上看到休斯置業(yè)投資的推廣信息，隨后，她聯(lián)系了項目的經(jīng)銷方美亞基業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀（上海）有限公司（以下簡稱“美亞置業(yè)”）。2013年4月29日，美亞置業(yè)的林先生向楊女士介紹了美國休斯敦騰龍閣（Oakwood Gardens）的物業(yè)。
三年半過去了，楊女士還保留著當初美亞置業(yè)給她的項目介紹：“騰龍閣，坐擁獨特的蔥翠繁茂，令您久久流連于這一清新棲所。優(yōu)雅簡約，設(shè)計極盡精致，高檔優(yōu)雅，營造溫馨別致。窗外美景，空氣泛綠，時時刻刻清透著居者的呼吸。綠意靜謐，隨處可見，居者在此與風景、時光對語。”
項目宣傳冊提到了騰龍閣優(yōu)雅的環(huán)境，便利的交通，完善的配套設(shè)施。精美的畫冊上，這個有著三十多年歷史的住宅區(qū)，房舍整潔，環(huán)境靜謐。楊女士說，她當時想，即使不對外出租，以后退休了，偶爾過去住一段時間，也是很令人神往的。
此外，美亞置業(yè)還承諾：包租兩年，每年的租金收益是總房價的8%。2013年5月5日，美亞置業(yè)的林先生發(fā)來郵件，向楊女士確認了這一投資回報計劃。
“這個投資回報率還是可以的，兩年包租，相當于我買這房子打了八五折。”最終，楊女士選中了騰龍閣703室公寓，面積1027平方英尺（約95.41平方米）。2013年6月10日，楊女士來到美亞置業(yè)上海公司當時位于威海路長發(fā)大廈609室的辦公地點，簽約并付全款53000美元。
不久，楊女士收到了美亞置業(yè)為她辦好的產(chǎn)權(quán)證明，正式成為擁有美國資產(chǎn)的業(yè)主。
2013年9月，楊女士收到了第一筆租金，是第一個季度的，共1042美元，平均每月300多美元，與當初的包租承諾一致。此后包租合約的兩年內(nèi)，租金都會及時到賬，從未拖欠：“那時候，我覺得這筆投資還是很合算的，休斯敦的房產(chǎn)這么便宜，我覺得撿了個大便宜。”
真正的房子破得不像樣
然而，好景不長，兩年包租期很快就滿了。楊女士跟美亞置業(yè)上海公司續(xù)約，繼續(xù)委托該公司幫她出租房屋。
從2015年7月開始，楊女士再也沒有收到過房租，“從2015年7月到2016年1月，我先后五次催問美亞置業(yè)，為何斷了我的租金？他們回答，是因為換了新租客。”
直到2016年5月，楊女士才得知，她的房子根本就沒租出去。
今年5月，跟楊女士一起在休斯敦買房的沈先生去了一趟休斯敦，從沒見過自己所購房屋的楊女士委托沈先生，代替她去看一看自己的房子。
“我到騰龍閣的時間大約是今年5月10日，當時的場景把我驚呆了：很多輛警車閃爍著警燈，把小區(qū)主要路口封住，警察正用擴音器向小區(qū)里喊話，而且不斷有槍聲從小區(qū)里傳出來。”10月24日，沈先生向晨報記者敘述這一幕時，還心有余悸地說：“那個場面太震撼了，此前我只在警匪片中看過。”
為了不辜負朋友的囑托，沈先生在事態(tài)稍稍平息后，進入騰龍閣，找到了楊女士703室的房子。“我看到那個房屋，實在破得不像樣子：外墻木板已經(jīng)腐爛破損了，百葉窗也有幾個大窟窿。門外的枯葉和垃圾也很久沒有清理，稀稀拉拉地長著一些雜草，門前的路面也坑坑洼洼。因為沒有鑰匙，沒法進門去看。”
當?shù)厝烁嬖V沈先生，小區(qū)里的租客基本都是破產(chǎn)者和低收入者。
其實估價才1萬美元出頭
楊女士說，她的房屋后來還曾被來歷不明的人擅自占有居住。后來，楊女士向當?shù)胤ㄔ褐Ц读?50美元，申請驅(qū)逐令，才將這些“入侵者”驅(qū)趕出去。
沈先生拜訪騰龍閣的物業(yè)公司后，才了解到這個小區(qū)坐落在全美社會治安最糟糕的區(qū)域之一，是休斯敦“最危險的地區(qū)”之一。
物業(yè)公司向沈先生提供的資料顯示，該小區(qū)限制出租的公寓數(shù)量，最多只能占公寓總數(shù)的20%，但美亞置業(yè)公司卻出售了該小區(qū)74%即227套公寓作為投資物業(yè)，明顯違反了公寓協(xié)會的限制。
在休斯敦期間，沈先生還于5月12日去當?shù)氐姆慨a(chǎn)局查閱過檔案，了解到當年上家貸款180萬美元購買騰龍閣227套物業(yè)，每套僅一萬美元左右，后來他們通過美亞置業(yè)以5萬至9萬美元的價格，全部在中國出售。
根據(jù)沈先生復印的哈里斯縣估價區(qū)地價稅估算表，2013年到2015年，楊女士位于騰龍閣的這套1027平方英尺的房子，估價分別是10478美元、12263美元、15764美元。
據(jù)透露，這個房屋估價值是政府機構(gòu)征稅的依據(jù)，與市價有30%-40%的價差。
“2013年，我以53000美元買下這個房子，兩年的租金是8300多美元，就算這個租金是中介自己掏給我的，他們賣給我的房價大約是44700美元，遠遠高于當時的市價。”楊女士說，考慮到現(xiàn)在她的房子一直租不出去，那先前那兩年準時到賬的租金究竟是誰付的，她一下子就明白了。
小區(qū)業(yè)主基本是中國人
沈先生先后通過美亞置業(yè)上海公司在休斯敦買了兩套房：第一套是皇浦薈100號670平方英尺的公寓，以49000美元購得。他在休斯敦查詢房屋檔案發(fā)現(xiàn)，也是同一個上家用1萬美元左右收購，然后通過美亞置業(yè)上海公司高價賣給他的。目前，該小區(qū)治安也很不好，近期物業(yè)公司來信，要求沈先生付3300美元修理費。
沈先生在休斯敦的另一處物業(yè)位于寶翠園11926號，1188平方英尺，當時以83000美元購得，也是同一個上家在2013年以18000美元購得。
“我買這兩處物業(yè)是為小孩讀書準備的，現(xiàn)在不僅收不到租金，還要支付大量物業(yè)管理費和維修費，給我們造成極大煩惱。”沈先生焦慮地說。
2016年6月，美亞置業(yè)答應(yīng)幫沈先生原價出售，但休斯敦當?shù)氐奈飿I(yè)又不肯交房，“美亞置業(yè)竟讓我們自己去找物業(yè)公司要房！無奈我只好再飛美國，花費近兩萬美元，請當?shù)芈蓭煷呶飿I(yè)交房。今年10月總算清理完租客，但美亞置業(yè)又通知暫無出售消息，改請新物業(yè)公司管理，重新掛牌，新物業(yè)公司又收取了2100美元修理費。”
在騰龍閣的物業(yè)公司，沈先生看到了227戶業(yè)主的名單，幾乎都是用漢語拼音登記的名字，其中香港人和廣東人居多，上海在騰龍閣的業(yè)主也有20多人。
騰龍閣的物業(yè)公司給業(yè)主發(fā)的電子郵件中，有相當一部分是用中文寫的，而且還注明普通話聯(lián)系人、廣東話聯(lián)系人。楊女士說，物業(yè)公司雖然是美國人的，但因為業(yè)主基本上都是中國人，物業(yè)公司也把中文列入工作語言，所以溝通起來，基本上不存在語言障礙。
所購物業(yè)陷入惡性循環(huán)
晨報記者曾向騰龍閣的物業(yè)公司發(fā)送多份電子郵件，對方郵箱自動回復收到，但是截至發(fā)稿時始終沒有回復。不過，楊女士給記者轉(zhuǎn)發(fā)了一份物業(yè)公司給業(yè)主的電子郵件，包括附件在內(nèi)，長達26頁。
在這份電子郵件中，物業(yè)公司除了再次強調(diào)物業(yè)所處治安環(huán)境惡劣，以及銷售方提供的圖片與小區(qū)實際情況不符外，還歷數(shù)了銷售公司向業(yè)主隱瞞的事實，同時物業(yè)公司強調(diào)自己接手該處業(yè)務(wù)以來，一直做得很努力。
不過，美亞置業(yè)集團客戶服務(wù)部就相關(guān)問題回復晨報記者的電子郵件時聲稱，導致投資客目前困境，“原因是發(fā)展商所選擇的物業(yè)管理公司對他們的物業(yè)管理不善而引起”。
“無論原因在哪一方，我們都是受害者。”沈先生說，他們在休斯敦的物業(yè)狀況，目前已經(jīng)陷入了一種惡性循環(huán)：裝修不好不能出租，而裝修好了，由于治安不好，租客基本上租三個月就走了，裝修好的房屋設(shè)備便可能再次被破壞，周而復始，永無寧日。