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司法拍賣房看起來很誘人要注意事項

新浪樂居2016-11-22

為了抑制過快上漲的房價和投資性需求,9月底至今,杭州先后出臺了多輪調控政策。其中,面對非本市戶籍居民家庭的限購政策進行了進一步升級。

在“擁有1套及以上住房限購”的基礎上,升級為“購房之日起前2年內需提供1年以上個人所得稅或社會保險證明”。嚴厲的限購政策,確實有效抑制了外來投資性需求,但也難免扼殺了部分外地居民的正常購房需求。

來自溫州的小王就是其中之一。準備來杭州發(fā)展的小王,今年打算在杭州買房。房子還沒看好,就碰到了9月底的這輪調控。

當時的小王,還是有點高興的。“調控政策出來,說不定房價會跌一點。”有購房資格的小王心想。

但還沒等到房價下跌,第二輪調控政策就來了,要求有社�;騻稅繳納證明。作為自由職業(yè)者的小王,這下連購房資格也沒有了。

難道在杭州購房的愿望,只能暫時擱置,等待政策的解禁?小王并不甘心,多方打探之下,有人告訴他,杭州還有一種房子,其實是不限購的——那就是網上公開拍賣的房子,也就是所謂的司法拍賣房。

司法拍賣,是指人民法院將查封、扣押、凍結的被執(zhí)行人財產,在被執(zhí)行人逾期不履行義務時,依法以公開競價的方式賣與出價最高的競買人,并用所得金額清償債務的執(zhí)行行為,是人民法院執(zhí)行中的一種強制處分措施。

簡單的講,就是那些有債務糾紛的房子。目前,這類房子主要放在淘寶網司法拍賣平臺上,進行公開競價。

進入網站點開頁面,你可以發(fā)現,有不少優(yōu)質房源可供選擇。比如,市中心的昆侖公館、錢江新城的金基·曉廬和城西的銀馬公寓等。

司法拍賣的房子,除了不限購,還有幾個優(yōu)勢點。

比如,它的起價通常明顯低于市場價。

以12月初競價的申花板塊樓盤紳華府為例,建筑面積136.98平方米,起拍價334萬元,折算單價僅24383元/平方米。在新房售價超過4萬/平方米、二手房售價全面突破3萬/平方米的申花板塊,這個價格真的算低了。

其次,不少房源可以貸款。最早實行司法拍賣的時候,通常都是需要一次性付款的。現在,相當多的房源,已經可以通過貸款了,大大降低了競價門檻。

第三,不同于二手房交易,司法拍賣的成交過程,不產生任何傭金。參與競拍,辦理交割的過程中,司法拍賣平臺不會向買受人收取任何費用,零傭金!

司法拍賣的房子,看起來是不是很誘人!但實際競價過程中,需要注意的事項,還是不少的。

?比如,競拍前,意向購房者最好聯系法院實地看一看標的物。因為標的物的評估和描述,可能會有漏掉的瑕疵描述,法院也不為標的物的瑕疵擔保責任。

特別注意的是,未看樣的競買人,視為對本標的實物現狀的確認,責任自負。如果競買成功事后反悔,保證金是不予退還的。
其次,標的物的過戶登記手續(xù)由買受人自行辦理,所涉及的一切稅、費及其可能存在的物業(yè)費、水、電等欠費均由買受人承擔。同時,法院不作過戶的任何承諾。

同樣以這套紳華府房源為例。在標的物的介紹中,明確說明該房源未辦理《房屋所有權證》和《國有土地使用證》。也就是說,該房源有二次過戶費用(先辦好房產證,才能交易)。而辦理過戶需繳納的個人所得稅、增值稅及附加、兩次契稅,都需要買受人承擔。此外,該房源欠交的物業(yè)費、水電費等,都有詳細說明。

這樣的房子,你就要算一筆賬,加上相關的稅費,最終成交價會不會很高。

第三,如果買受人需要貸款,必須在競拍前向銀行咨詢貸款條件(一般是提前5個工作日)。每套房源都有法院協(xié)議的合作銀行,銀行會對買受人的貸款資質進行審查。

事實上,司法拍賣的房子,每套房源的情況都不同,但一般都會有詳細介紹。購房者如果真想買這樣的房子,就必須要做好充足的事先準備,包括標的物的查看,貸款資質的審查,以及相關稅費的情況調查(房源介紹中會有相關咨詢電話)。

不過,不同于一手房二手房市場,司法拍賣的房源相對較少。所以,購房者的可選余地其實是不大的,想要挑一套中意的房子,可能需要不斷的等待。

另外,因為市場行情的上行,加上限購的影響,現在關注司法拍賣房的人并不少。一些熱門板塊房源的最終成交價,也遠遠超過起拍價和評估價。
比如,今年11月11日成交的一套萬家花城89方房源,起拍價230萬,評估價286萬,最終成交價則是312萬。

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