新一輪“搶人大戰(zhàn)”伴隨著《廣州市新一輪遷入戶政策》拉開序幕時(shí)，資深“深漂族”于莉（化名）正搖擺不定，思索著將深圳的小兩房轉(zhuǎn)手，回到家鄉(xiāng)武漢定居并投資一套商鋪或小戶型。

百里之外，佛山合景天鑾的置業(yè)顧問(wèn)肖麗（化名）則輾轉(zhuǎn)于不同購(gòu)房者之間，應(yīng)對(duì)各種關(guān)于“取消限價(jià)”和“首付下降至兩成”的疑問(wèn)。

自2016年10月以來(lái)不斷加碼的樓市調(diào)控，正在悄悄發(fā)生變化。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年以來(lái)，國(guó)內(nèi)至少已有18個(gè)城市從不同角度對(duì)原有政策進(jìn)行不同程度的調(diào)整。

最新一個(gè)典型城市當(dāng)屬佛山，在年初放松限價(jià)之后，近期佛山正嘗試低調(diào)打開樓市解凍的第二道“口子”——部分非限購(gòu)區(qū)域的首套房，最高貸款成數(shù)可以開放為8成。

與此同時(shí)，新年伊始，全國(guó)至少有6個(gè)城市密集出臺(tái)人才新政，內(nèi)容涉及放寬人才落戶的年齡限制、取消購(gòu)房入戶的面積限制、降低落戶的社保繳納門檻等。

一幢樓兩種賣法

周日下午，南方的早春依舊陰雨綿綿，但合景天鑾的售樓處里人來(lái)人往。這是位于廣東省佛山市順德北滘的一個(gè)新盤，最近一次開盤是上年的11月。

肖麗正忙著為幾位來(lái)自廣州看房者介紹戶型，“這套28樓的139平方米，單價(jià)大概2.4萬(wàn)元/平方米，目前只要27樓以上的戶型都可以單合同簽約。27樓以下的單位，全部得按照雙合同來(lái)操作。”簡(jiǎn)單的一番介紹即刻引發(fā)購(gòu)房者的疑問(wèn)——“為什么同個(gè)樓盤會(huì)有兩種不同的簽約方式？”“去年佛山政府對(duì)新盤有限價(jià)政策，我們只能跟客戶簽雙合同，一份按照毛坯房?jī)r(jià)格，1.6-1.7萬(wàn)元/平方米，另一份是裝修合同，按照5000元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)。不過(guò)今年元旦后，佛山的限價(jià)已經(jīng)悄悄松開了�，F(xiàn)在27樓以上這批單位是我們年后才拿的預(yù)售證，所以可以直接簽單合同，均價(jià)2.2-2.4萬(wàn)元/平方米，帶精裝。”作為一名資深置業(yè)顧問(wèn)，肖麗還不忘最后給購(gòu)房者加“一把火”：“現(xiàn)在拿下真的很劃算，你想想，單合同的話，首套首付可以省下多少成本。”

與合景天鑾一路之隔，精裝交樓的新盤美的壹號(hào)公館同樣宣稱按照單合同來(lái)計(jì)價(jià)。盡管尚未有正式的官方文件出臺(tái)，但一名TOP30房企的佛山區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，目前佛山的限價(jià)政策確實(shí)松動(dòng)許多。

比如以前政府直接分區(qū)域劃定新建商品住房銷售價(jià)格備案標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售必須按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)操作；但現(xiàn)在政府會(huì)適當(dāng)考慮開發(fā)商的拿地價(jià)格、相應(yīng)的成本與利潤(rùn)，實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)，超過(guò)指導(dǎo)價(jià)的項(xiàng)目依然暫不辦理價(jià)格備案。

不過(guò)這個(gè)指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)向上調(diào)整，高于佛山絕大多數(shù)項(xiàng)目的預(yù)期定價(jià)，除非個(gè)別項(xiàng)目預(yù)期定價(jià)與政府指導(dǎo)價(jià)有一定的差距，才會(huì)通過(guò)雙合同來(lái)操作。“與去年相比，今年佛山入市的幾個(gè)新盤，價(jià)格普遍都上漲了10%左右。”上述營(yíng)銷負(fù)責(zé)人觀察到。

中國(guó)的這一輪限價(jià)始于2017年，據(jù)億翰智庫(kù)不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年超50城出臺(tái)了細(xì)則不盡一致的限價(jià)政策，覆蓋四個(gè)一線城市，多數(shù)二線城市和部分三四線城市。

時(shí)隔一年多之后，這種前端控銷的方式陸續(xù)釋放出“放松”與“優(yōu)化”的信號(hào)。廣州先行一步，去年10月19日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布說(shuō)明顯示，在保持廣州調(diào)控力度不放松、保持成交價(jià)格穩(wěn)定運(yùn)行的前提下，對(duì)新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報(bào)備。一名上市房企廣州項(xiàng)目總經(jīng)理稱，近期廣州樓市成交不錯(cuò)，不少樓盤提價(jià)大約2%，“估計(jì)開發(fā)商想試水看看市場(chǎng)反應(yīng)。”

一家重倉(cāng)布局中原的房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，其公司在中原片區(qū)布局了洛陽(yáng)和鄭州，洛陽(yáng)基本面比較好，之前的限簽、限價(jià)現(xiàn)在明顯放松，原來(lái)基本上每個(gè)月都會(huì)給項(xiàng)目配數(shù)，現(xiàn)在幾乎不管了；鄭州限價(jià)也有溝通的余地了。

如果說(shuō)，上述這些城市的低調(diào)動(dòng)作是放寬限價(jià)門檻的直接表現(xiàn)，那么安徽阜陽(yáng)與北京在最新的土地出讓文件中，取消地塊入市的銷售價(jià)格限定條款，則被輿論看作是限價(jià)的“曲線”放松。

北京一家國(guó)有房企的營(yíng)銷總透露，他從去年就了解到，北京樓市方向正在調(diào)整，接下來(lái)北京更多會(huì)通過(guò)市場(chǎng)來(lái)調(diào)整。“價(jià)格調(diào)控不是第一位，畢竟如果市場(chǎng)上客戶端的資質(zhì)和資金沒有打開，價(jià)格再高也不會(huì)有購(gòu)房需求。只要限購(gòu)、限貸的基調(diào)不變，北京市場(chǎng)就不會(huì)有太大變化，政府調(diào)控只要抓住這個(gè)重點(diǎn)就可以了。”

降門檻

限價(jià)僅僅是此輪樓市調(diào)整“松動(dòng)”的一角。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年以來(lái)，國(guó)內(nèi)至少已有18個(gè)城市從不同角度對(duì)樓市進(jìn)行不同程度的調(diào)整，其中直接“松綁”的方式涵蓋了降低首付、下調(diào)首套房貸利率、取消限售、限購(gòu)等。

最新一個(gè)動(dòng)作是，佛山正悄悄打開樓市的第二道“口子”——降低購(gòu)房門檻。這幾天，肖麗都在不停應(yīng)對(duì)購(gòu)房者關(guān)于房貸的疑問(wèn)，“我們樓盤在順德北滘，屬于佛山的限購(gòu)區(qū)域，首套首付還是要3成，利率上浮15%。只有非限購(gòu)區(qū)域，首付才可以去申請(qǐng)2成。”

2016年，佛山對(duì)部分區(qū)域重啟限購(gòu)，禪城、南海桂城街道、大瀝鎮(zhèn)、順德區(qū)陳村鎮(zhèn)、北滘鎮(zhèn)等均屬于限購(gòu)新政覆蓋區(qū)域，容桂、獅山、樂平等區(qū)域則屬于非限購(gòu)區(qū)。

上述TOP30房企佛山區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人說(shuō)，首付2成，銀行利率下調(diào)至上浮10%，這是部分銀行的做法，背后對(duì)目標(biāo)客戶限定了嚴(yán)格的條件。

佛山市農(nóng)商行一位人士表示，在非限購(gòu)區(qū)確實(shí)可以做到兩成首付，首套房貸款利率可以做到上浮10%，但是有相關(guān)條件限制。

比如，購(gòu)房者購(gòu)買的必須是非限購(gòu)區(qū)域房產(chǎn)，必須是國(guó)企或企事業(yè)單位工作人員，名下必須完全沒有貸款記錄，查冊(cè)沒有房產(chǎn)，而且個(gè)人征信必須優(yōu)質(zhì)，最高貸款成數(shù)才能開放為8成。

從現(xiàn)有案例來(lái)觀察，這一輪在“限購(gòu)”微調(diào)上做文章的城市主要聚焦在此前熱度較高的二三線城市，實(shí)操層面主要通過(guò)社保、落戶條件的放寬來(lái)實(shí)現(xiàn)；悄悄從局部放松“限價(jià)”或降低房貸利率是較多一二線城市采用的動(dòng)作；直接“松綁”限售的僅太原、苛澤兩個(gè)城市；其他相對(duì)熱門城市比如天津、青島等則更多從供應(yīng)端進(jìn)行細(xì)微調(diào)整。

克而瑞研究中心在《2019年重點(diǎn)城市調(diào)控政策走向研判》中指出，鑒于2019年政策微調(diào)放松已是大勢(shì)所趨，且目前市場(chǎng)行情與2014年最為相似，都處在行業(yè)自身調(diào)整的重要時(shí)期，因此庫(kù)存和量?jī)r(jià)調(diào)整預(yù)期對(duì)政策松綁的影響最為關(guān)鍵，預(yù)計(jì)2019年那些庫(kù)存壓力大、量?jī)r(jià)調(diào)整幅度超預(yù)期的城市，更有可能調(diào)整。

若從短期結(jié)果進(jìn)行研究，這一輪微調(diào)對(duì)市場(chǎng)的直接刺激正在逐漸顯現(xiàn)。“春節(jié)以后，佛山樓市成交量漸漸上漲，客戶到訪量也有所增加，其中一個(gè)原因就是調(diào)控上的稍稍放松給予購(gòu)房者更多的信心。”上述TOP30房企佛山區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示。

與之相應(yīng)的是，開發(fā)商對(duì)后市逐漸趨向謹(jǐn)慎樂觀。前述北京國(guó)有房企營(yíng)銷總所在的項(xiàng)目，最近正在加快推盤。“我們有任務(wù)指標(biāo)的要求，也有資金的壓力，一定得往前走。”他告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，相比去年，由于今年貨量相對(duì)比較充足，公司也提高了銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)。

在土地市場(chǎng)上，開發(fā)商的熱情也重新被釋放出來(lái)。2月22日，位于佛山禪城南莊的一宗商住地在經(jīng)過(guò)14家房企兩個(gè)小時(shí)、58輪競(jìng)價(jià)廝殺之后，被美的置業(yè)溢價(jià)33.79%收入囊中；時(shí)隔5天，超過(guò)20家房企爭(zhēng)奪杭州良渚新城的一塊住宅用地，最終德信以溢價(jià)率30.6%拿下。

另類搶人大戰(zhàn)

推著行李箱走下高鐵的那一刻，于莉（化名）又開始陷入新一輪的搖擺。大年二十八從深圳回到武漢，年后又提著大包小包返深——這是幾年來(lái)她一直在重復(fù)的一個(gè)動(dòng)作。“是時(shí)候回家了。”2018年，她第一次冒出這個(gè)想法。此后，回老家和定居深圳這兩個(gè)選項(xiàng)不停在她的腦海里出現(xiàn)、徘徊不定。已經(jīng)步入職場(chǎng)10年的于莉是資深的“深漂族”。2014年，她在深圳坪山區(qū)入手一套61平方米的小兩房，總價(jià)62萬(wàn)元，如今這套房子已經(jīng)上漲到200萬(wàn)元左右。“雖然買了房，但還沒有另一半，在深圳就一直沒有定居的感覺。”于莉說(shuō)，離家太久，跟親人之間開始有些疏遠(yuǎn)，漸漸覺得還不如找個(gè)機(jī)會(huì)回家。

2017年，武漢啟動(dòng)“百萬(wàn)大學(xué)生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)工程”，并發(fā)布《調(diào)整戶籍遷移政策公告》，為各類人才落戶武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)進(jìn)一步敞開大門。時(shí)隔一年，于莉下決心將戶口轉(zhuǎn)到武漢，“我們公司有集體戶，遷入深圳比較簡(jiǎn)單，但武漢戶口要積分，不太容易。而且我從來(lái)深圳的那一天就有預(yù)感，總有一天我會(huì)回去。”她坦言道。

讓于莉猶豫不決的原因在于，武漢的工作機(jī)會(huì)及待遇始終不如深圳。“如果回到武漢，我會(huì)權(quán)衡一下，到時(shí)可能就把深圳的房子賣掉，回家買個(gè)商鋪或者小戶型作為投資。”于莉笑著說(shuō)，武漢中心區(qū)的房子現(xiàn)在也不便宜了，部分單價(jià)已經(jīng)高達(dá)3-4萬(wàn)元/平方米。

于莉是這一輪人才新政密集出臺(tái)中的一個(gè)典型代表。2019年以來(lái)，以�？凇⑽靼�、南京、大連等6個(gè)城市為代表，第二輪“搶人大戰(zhàn)”吹響了號(hào)角，放寬人才落戶的年齡限制、取消購(gòu)房入戶的面積限制、降低落戶的社保繳納門檻等都是其中慣用的條款。

這種人才新政的祭出，正是此輪樓市調(diào)控調(diào)整的另外一個(gè)“武器”。比如南京，原本積分落戶要求是“正在本市合法穩(wěn)定就業(yè)且近2年內(nèi)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)”，但現(xiàn)在轉(zhuǎn)變成“累計(jì)繳納社保不少于24個(gè)月”。對(duì)于這座限購(gòu)城市而言，落戶政策門檻的降低一定程度上變相放開了限購(gòu)的約束。

與以往不同，這一輪“搶人大戰(zhàn)”除了廣州這個(gè)一線城市之外，其余都聚焦在二線城市。根據(jù)克而瑞研究中心的分析，2018年西安新落戶人口接近80萬(wàn)人，其中學(xué)歷、人才引進(jìn)落戶占比多達(dá)63.5%。而武漢啟動(dòng)“百萬(wàn)大學(xué)生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)工程”，2年間大學(xué)生留漢總數(shù)超70萬(wàn)人，武漢一度成為最受大學(xué)生青睞的二線城市。

而受惠于落戶人才的大量涌入，武漢、西安等城市成交量持續(xù)高位運(yùn)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯受益。以武漢為例，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，武漢1月份新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%，同比上漲11.2%；二手房環(huán)比上漲0.4%，同比上漲8%，這是自2018年4月以來(lái)，武漢房?jī)r(jià)連續(xù)9個(gè)月上漲。

“在人口增量穩(wěn)定、高端人才稀缺的背景下，此城人口多必然造成彼城人口少，人口競(jìng)爭(zhēng)是必然結(jié)果，從長(zhǎng)期的角度會(huì)一定程度影響不同城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)遠(yuǎn)走勢(shì)。”佳兆業(yè)集團(tuán)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)劉策告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。

不過(guò)，人才放寬本質(zhì)是為了促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而不是為了促進(jìn)樓市，落戶放松并不意味調(diào)控放松。“人才房、租賃、補(bǔ)貼對(duì)人才安置已經(jīng)有了充分準(zhǔn)備，未來(lái)仍然是分化式的政策思路，即市場(chǎng)化的部分繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)的政策，以居住、人才引進(jìn)為目的的部分將以政策化、非市場(chǎng)化的形勢(shì)加以引導(dǎo)。”劉策表示。

（編輯整理：仙居房產(chǎn)網(wǎng)）