老齡化社會正在加速走來。老年人的養(yǎng)老生活、社會保障、醫(yī)療服務(wù)等問題關(guān)乎每一個家庭的和諧美滿。如何更好解決老年人居住問題，受到了越來越多的關(guān)注。

關(guān)于老齡化社會與住房消費的關(guān)系，人們持不同觀點。有人認為，隨著年齡增長，對收入的預(yù)期逐步降低，住房消費意愿自然不強了。也有人覺得，老齡化社會讓家庭規(guī)模小型化特征更加突出，出現(xiàn)相當數(shù)量的獨居和空巢老人，老年人同樣有適老化的居住需求，他們的住房消費需求仍將釋放。這些觀點似乎都有道理。

改善型換購是推動老年人住房消費的一個重要因素。不可否認，在大城市，老年人居住的房屋，特別是核心區(qū)域的住房，隨著過去20多年房價快速上漲，已經(jīng)成為他們主要的家庭資產(chǎn)。而城中心的老房子通常有面積小、戶型不夠合理、沒電梯、物業(yè)服務(wù)不完善、活動場所缺乏等問題。于是，一些老年人選擇賣掉城中心的房子，去距離稍遠、房價略低的地方改善居住條件。

老年人群購房比重并不低。以北京為例，中國人民大學(xué)勞動人事學(xué)院與北京鏈家研究院聯(lián)合推出的《積極老齡化 適老新居住》報告顯示，北京購房老人樣本中，出于改善住房條件或周邊配套動機而購房的占比高達69.1%；2022年北京市55歲以上老年群體購房占比達11.4%。報告認為，近年來老年人群購房比重呈現(xiàn)階段性上升趨勢，老年群體置業(yè)需求有所增長。隨著我國住房市場逐步從“增量發(fā)展”轉(zhuǎn)入“存量優(yōu)化”階段，適老化居住需求成為撬動老年人住房消費的重要杠桿。

老年人居住消費潛力值得挖掘。除了為改善居住條件把房子換到略遠的位置之外，還有很多老人選擇在子女居住地附近購房，方便照顧孫輩或得到子女照顧。當前有一些老年居住社區(qū)慢慢興起，這些老年社區(qū)往往建在距離中心城區(qū)較遠的地方，提供較為全面的養(yǎng)老、醫(yī)療等服務(wù)，吸引老年人購房入住。居住消費不僅僅是購房消費，老年人除了有直接購房或者換購住房的需求外，對居住服務(wù)的需求也越來越高。針對老年人的住房經(jīng)紀服務(wù)、物業(yè)服務(wù)都有待進一步完善。購房后，適老化的家裝等服務(wù)也有廣闊前景，為老年人提供整裝、適老化設(shè)計，且物美價廉的裝修服務(wù)值得家裝行業(yè)進一步探索。

不過，對老年人住房消費應(yīng)適當引導(dǎo)，避免沖動消費。老年人能夠接觸到的信息相比年輕人較為有限，綜合辨別各方信息的能力較弱。樓盤銷售人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)人員在針對老年人提供服務(wù)時，應(yīng)該從老年人的切身需求出發(fā)提供購房建議，保護好老年消費者，注重誠信，引導(dǎo)他們理性消費。

老舊小區(qū)適老化改造勢在必行。改善住房條件是很多老人的期待，然而直接購房或改善型換購?fù)�往對家庭支付能力有較高的要求。對于相當數(shù)量的老人而言，居住在現(xiàn)有老舊小區(qū)是更現(xiàn)實的選擇。因此，對老舊小區(qū)進行適老化改造是提升老年人居住質(zhì)量的必要途徑。上述報告顯示，北京市七成以上的老人居住在老舊小區(qū)，住宅適老化程度顯著不足。目前，我國正在推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，各地積累了不少好的經(jīng)驗做法，對于加裝電梯等老舊小區(qū)改造中難啃的硬骨頭也在探索解決，老舊小區(qū)改造將讓更多老年人受益。

適老化改造需要更多資金和制度支持。住宅適老化改造應(yīng)形成產(chǎn)業(yè)，成為住房消費新增長點。適老化改造面臨資金不足的難題，應(yīng)積極探索政府、社會、居民個人多方出資模式，多渠道籌措資金。同時，我國正在探索房屋養(yǎng)老金制度，這項制度旨在長遠保障房屋的安全和居住品質(zhì)，穩(wěn)定商品住房價值。

居住適老化改造的重點和難點在于居住服務(wù)的提升。居住品質(zhì)提升不僅在于房子更新、面積更大，更在于服務(wù)的完善。還應(yīng)進一步提升社區(qū)養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)服務(wù)的供給。社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)可以成為改善老年人生活品質(zhì)的重要途徑，成為居家養(yǎng)老模式的有益補充，這就需要構(gòu)建一支專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)隊伍。

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