多地出臺(tái)樓市松綁政策
2014-5-30
繼南寧率先打響了救市的第一槍之后，越來(lái)越多的地方政府加入對(duì)限購(gòu)政策從執(zhí)行層面放松的陣營(yíng)。在近幾月地方政府取消限購(gòu)的新政紛紛出臺(tái)之后，央行日前發(fā)聲力挺首次房貸，來(lái)自中央的救市舉措也正式亮相。不過(guò)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，今年以來(lái)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)能否在新的政策利好提振下有所變化，還是有待觀察。
多地出臺(tái)松綁政策
4月28日，南寧市房管局發(fā)文稱(chēng)，自2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶(hù)籍居民家庭可參照南寧市戶(hù)籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。南寧是第一個(gè)由官方正式發(fā)布限購(gòu)調(diào)整措施的城市，打響了“救市”第一槍。
5月16日，揚(yáng)州住房公積金管理中心相關(guān)人士表示，揚(yáng)州住房公積金“又提又貸”政策，將于5月20日恢復(fù)，市民申請(qǐng)公積金貸款時(shí)可同時(shí)提取本人及配偶的住房公積金。至此，“救市”的城市已達(dá)7個(gè)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，加上揚(yáng)州，目前“救市”城市已經(jīng)增加至7個(gè)，其余6個(gè)包括廣西南寧、天津?yàn)I海、杭州蕭山、江蘇無(wú)錫、安徽銅陵、河南鄭州。
對(duì)于地方政府救市行為，中金公司和瑞銀證券均表示，如果未來(lái)房地產(chǎn)活動(dòng)進(jìn)一步下滑，可能會(huì)有更多地方政府出臺(tái)“救市”政策。其實(shí)，在地方政府相繼出臺(tái)各種救市政策的同時(shí)，央行副行長(zhǎng)劉士余亦在5月12日召開(kāi)會(huì)議時(shí)表示，要優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，傳聞醞釀救市的城市已超過(guò)10個(gè)，其中已作出若干調(diào)整的城市已有7個(gè)，其中包括福州、杭州等多個(gè)二三線(xiàn)城市傳出救市的傳言。除了政府明確發(fā)文的城市以外，越來(lái)越多的地方政府加入對(duì)限購(gòu)政策從執(zhí)行層面放松的陣營(yíng)。廈門(mén)傳言限購(gòu)政策松綁，放開(kāi)“補(bǔ)稅買(mǎi)房”，外地戶(hù)口一次性補(bǔ)交一年個(gè)稅，就能獲得在廈門(mén)買(mǎi)房資格；佛山也有傳言限購(gòu)將放松，現(xiàn)在外地戶(hù)口能買(mǎi)社保，以獲得買(mǎi)房資格。而在廣東，佛山的取消限購(gòu)探索在媒體曝光后迅速“見(jiàn)光死”，也顯示地方政府在拿捏調(diào)控尺度上的謹(jǐn)慎和糾結(jié)。
高庫(kù)存成主因
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)35個(gè)城市中，有28個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象，其中南昌、濟(jì)南和寧波3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到68.6%、63.8%和56.8%。這3個(gè)城市4月份的新增供應(yīng)比成交更為強(qiáng)勁，導(dǎo)致庫(kù)存上升的態(tài)勢(shì)也較明顯。
“這些城市的特點(diǎn)普遍是：庫(kù)存消化周期超過(guò)一年的城市；一季度商品房成交大幅下滑的城市；購(gòu)地銷(xiāo)售比過(guò)高的城市；一季度土地出讓金過(guò)低的城市；有實(shí)質(zhì)性降價(jià)樓盤(pán)的城市；人口凈流出城市；有兩個(gè)以上新區(qū)的城市。”張大偉稱(chēng)。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，房?jī)r(jià)適度回落，并逐步回歸理性，不管是對(duì)市場(chǎng)的健康發(fā)展，還是對(duì)購(gòu)房人而言都是好事。但隨著越來(lái)越多的城市房?jī)r(jià)回落勢(shì)頭的開(kāi)啟，尤其是一些三四線(xiàn)城市已出現(xiàn)項(xiàng)目滯銷(xiāo)、項(xiàng)目爛尾、開(kāi)發(fā)企業(yè)倒閉的情況下，避免市場(chǎng)的大起大落則迫在眉睫。一方面，要避免樓市政策180度大轉(zhuǎn)彎，由限購(gòu)全面轉(zhuǎn)向救市，重蹈2008年至2009年樓市調(diào)控的覆轍。另一方面，也要避免無(wú)所作為，任由樓市持續(xù)下行，危及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示，從中國(guó)房?jī)r(jià)的基本邏輯看，過(guò)去推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的幾大引擎，無(wú)論是貨幣超發(fā)，還是基本的供求規(guī)律、經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、土地財(cái)政以及人民幣升值因素，都在悄然發(fā)生逆轉(zhuǎn)。從住房供需看，過(guò)去10年房地產(chǎn)的大躍進(jìn)，中國(guó)住房供需已經(jīng)基本平衡，一二線(xiàn)以下城市住房過(guò)剩也已成為事實(shí)。
效果尚待觀察
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，在市場(chǎng)成交短期內(nèi)難現(xiàn)起色的情況下，個(gè)別城市的政策放松落地將引發(fā)后續(xù)諸多二三線(xiàn)城市跟進(jìn)。但是，不同于2008年市場(chǎng)受外圍金融危機(jī)影響步入全面下行通道，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多是由于前期房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累。雖然2008年末對(duì)樓市的諸多刺激性措施引發(fā)2009年市場(chǎng)大幅反彈，但本輪日益強(qiáng)烈的調(diào)控微調(diào)效果將不同于此前的市場(chǎng)反應(yīng)。
“無(wú)論地方政府是否愿意承認(rèn)，在經(jīng)濟(jì)活力下降、財(cái)政收入縮水的情況下，類(lèi)似的政策調(diào)整都是在設(shè)法給房地產(chǎn)市場(chǎng)增加溫度。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，在調(diào)控政策持續(xù)多年、信貸政策持續(xù)收緊、樓市供應(yīng)充足的情況下，這些救市行為對(duì)樓市的影響十分有限，也很難提高需求、提振市場(chǎng)價(jià)格。馬光遠(yuǎn)表示，從救市的時(shí)機(jī)而論，不能房?jī)r(jià)一出現(xiàn)調(diào)整就救市，這樣只會(huì)讓房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)積聚。
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