熱點(diǎn)城市二手房調(diào)控政策加碼 學(xué)區(qū)
中國證券報(bào)2021-3-25
上海市日前發(fā)布“學(xué)位新政”，學(xué)區(qū)房需求變化情況引發(fā)市場關(guān)注。此后，鏈家等14家主要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和平臺(tái)企業(yè)承諾在線上、線下房源發(fā)布信息中，不使用“學(xué)區(qū)房”進(jìn)行推介、宣傳；在業(yè)務(wù)經(jīng)營中，不以“學(xué)區(qū)房”名義，誤導(dǎo)購房者。
業(yè)內(nèi)人士指出，學(xué)區(qū)房是二手房市場的風(fēng)向標(biāo)，學(xué)區(qū)房市場一旦降溫，所在片區(qū)的二手房價(jià)格也將不可避免地受到影響。
學(xué)區(qū)房需求或受影響
近日，上海市教委公布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》（簡稱《辦法》），規(guī)定2021年起上海市屬實(shí)驗(yàn)性示范性高中將拿出招生總計(jì)劃的65%，通過“名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取”方式，分配到區(qū)、分配到校。同時(shí)，各區(qū)教育行政部門要結(jié)合示范性學(xué)區(qū)或集團(tuán)創(chuàng)建、初中強(qiáng)校工程、新優(yōu)質(zhì)學(xué)校建設(shè)等工作，制定本區(qū)招生錄取工作方案，科學(xué)編制本區(qū)招生計(jì)劃，落實(shí)本區(qū)名額分配工作；指導(dǎo)區(qū)內(nèi)的相關(guān)高中制定自主招生及學(xué)校綜合考查方案，并做好相關(guān)方案的公示工作。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)此指出，上海的“學(xué)位新政”引起社會(huì)關(guān)注。核心內(nèi)容是“初升高”從原來的“對(duì)口直升”為主改為“指標(biāo)到區(qū)（校）”為主。從2022年開始，上海名校高中50%-65%的“初升高”名額，要公平地給到各個(gè)區(qū)或?qū)W校，讓遠(yuǎn)郊區(qū)乃至綜合實(shí)力排名墊底的初中，都能獲得固定指標(biāo)，部分學(xué)生有機(jī)會(huì)進(jìn)入優(yōu)質(zhì)高中。這樣做的結(jié)果，就是對(duì)口直升的初中，直升名校高中的名額減半，中考成績排名靠前的原來妥妥直升，現(xiàn)在懸了。
李宇嘉指出，預(yù)計(jì)上述政策一定程度上會(huì)讓上海學(xué)區(qū)房降溫，但改變不了學(xué)區(qū)房分配學(xué)位的作用。
上述政策出臺(tái)后，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)起“規(guī)范房源掛牌和信息發(fā)布的自律倡議”，倡議聚焦房地產(chǎn)中介領(lǐng)域房源信息發(fā)布不規(guī)范、“學(xué)區(qū)房”不實(shí)宣傳、掛牌價(jià)格虛高等社會(huì)關(guān)注的問題。鏈家等14家主要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和平臺(tái)企業(yè)響應(yīng)倡議，現(xiàn)場簽署了承諾書，承諾在線上、線下房源發(fā)布信息中，不使用“學(xué)區(qū)房”進(jìn)行推介、宣傳；在業(yè)務(wù)經(jīng)營中，不以“學(xué)區(qū)房”名義，誤導(dǎo)購房者。
供給放量是關(guān)鍵
中國證券報(bào)記者了解到，學(xué)區(qū)房一直是二手房市場的風(fēng)向標(biāo)。一線城市的學(xué)區(qū)房價(jià)格在二手房價(jià)格整體漲幅有所收窄的情況下，走出了上漲行情。上海市相關(guān)政策或?qū)Χ址空w市場產(chǎn)生較大影響。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.1%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。深圳1月以來不斷加碼調(diào)控，市場有所降溫，新房銷售價(jià)格較上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。在多地頻頻加碼調(diào)控的政策環(huán)境下，房價(jià)漲幅呈現(xiàn)收窄趨勢。
學(xué)區(qū)房未來的定位、優(yōu)化改進(jìn)措施將深刻影響二手房市場整體走勢。李宇嘉表示，真正改變學(xué)區(qū)房作用的，就是借助新區(qū)、新城開發(fā)以及新市民力量，也就是外力和持久的政策糾偏。最近幾年，包括廣州、深圳在內(nèi)的熱點(diǎn)城市都開始搞教育集團(tuán)化和設(shè)立分校。
“當(dāng)下不少城區(qū)都在舉全力引進(jìn)人才、引進(jìn)名校、跨區(qū)吸引優(yōu)質(zhì)生源。以廣州為例，新興區(qū)域新引進(jìn)的師資力量遠(yuǎn)強(qiáng)于老三區(qū)，黃埔、南沙、番禺、白云等引進(jìn)公辦名校、優(yōu)質(zhì)民校，重點(diǎn)班辦得風(fēng)生水起。供給端放量，學(xué)區(qū)房熱就是過去式了。”李宇嘉稱。
調(diào)控不斷加碼
近期多個(gè)熱點(diǎn)城市還對(duì)二手房市場加碼調(diào)控，有效抑制了熱點(diǎn)地區(qū)房價(jià)過快上漲。
深圳市住房和建設(shè)局宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，對(duì)全市3595個(gè)住宅小區(qū)制定了二手住房成交參考價(jià)，著力穩(wěn)控住房價(jià)格。同時(shí)，要求進(jìn)一步強(qiáng)化經(jīng)營貸業(yè)務(wù)審核與管理，防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。此后，多個(gè)深圳地區(qū)銀行分支機(jī)構(gòu)明確表示，將政府發(fā)布的二手住房成交參考價(jià)格作為按揭貸款的重要參考依據(jù)。受此影響，深圳多個(gè)片區(qū)二手房出現(xiàn)業(yè)主報(bào)價(jià)下跌的現(xiàn)象。
北京市住建委則發(fā)文表示，今年以來，北京市新建商品住房成交活躍，針對(duì)媒體曝光、群眾關(guān)注、市民熱線反映的新建商品住房交易環(huán)節(jié)中的違法違規(guī)行為，結(jié)合對(duì)今年房地產(chǎn)市場形勢的研判，北京市住建委制定了2021年房地產(chǎn)市場執(zhí)法檢查工作安排，將重點(diǎn)查處“無證售房”“不實(shí)宣傳”“合同欺詐和不平等條款”“違反預(yù)售資金監(jiān)管”“捆綁銷售和違規(guī)分銷”“信貸資金違規(guī)使用”“借學(xué)區(qū)房等炒作房價(jià)”“違規(guī)工改住、商改住銷售”“發(fā)布虛假網(wǎng)絡(luò)房源”九個(gè)方面問題。下一步，北京市住建委將繼續(xù)采取多種方式不定期開展房地產(chǎn)市場執(zhí)法檢查，確保“十四五”開局之年房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，助力實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。
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