二三線樓市熱度上升 房地產(chǎn)調(diào)控重
第一財經(jīng)2021-4-16
今年樓市再現(xiàn)“小陽春”后，今后走勢如何，調(diào)控政策是否會再度加碼？國家統(tǒng)計局16日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，一季度全國商品房銷售面積36007萬平方米，同比增長63.8%；比2019年同期增長20.7%，兩年平均增長9.9%。
對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場情況，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人劉愛華16日在國新辦發(fā)布會上表示，今年以來，各地區(qū)各部門緊盯房地產(chǎn)市場的新情況、新問題，進一步堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”原則，以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，并及時采取了一系列有力有效的措施。
樓市分化加劇
由于進入傳統(tǒng)銷售旺季，3月份新房、二手房價格上漲的城市數(shù)量有所增加。其中，新房價格上漲城市數(shù)量62個，較上月增加6個；二手房價格上漲城市數(shù)量為58個，較上月增加3個。
樓市分化仍在延續(xù)，市場熱度逐漸轉(zhuǎn)向二三線城市。數(shù)據(jù)顯示，二線城市新房價格環(huán)比漲幅超過一線城市。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認為，在一線城市紛紛加碼調(diào)控后，其樓市景氣指數(shù)出現(xiàn)高位回落，市場熱度正從北上廣深向其周圍的二三線城市傳導(dǎo)。同時，本輪熱點城市的二手房市場的升溫現(xiàn)象，還與學(xué)區(qū)房關(guān)注度季節(jié)性走高、部分熱點城市新房供給不足等因素有關(guān)。
易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進認為，在本輪一二線城市房價聯(lián)動上漲的背后，存在著部分城市土地溢價率高、庫存消化快、供給趕不上需求等原因。
庫存方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2021年3月末，中指研究院監(jiān)測的主要城市庫存總量環(huán)比下降3.5%。其中，深圳降幅較大，為20.18%；杭州降幅居其次，為15.55%。而在新房去化上，第一季度，杭州、上海和廣州平均去化率超8成；北京、重慶和武漢平均去化率分別為56%、50%和50%。
值得注意的是，現(xiàn)階段，不僅城市間房價分化加劇，在城市內(nèi)部，房價也出現(xiàn)了較大的分化態(tài)勢。中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)相關(guān)研報顯示，一線城市中，以北京為例，3月份，海淀區(qū)比2020年同月上漲了11.1%，而通州區(qū)則同比下跌了0.72%。二線城市中，如東莞的莞城、合肥的政務(wù)新區(qū)、寧波的鎮(zhèn)海區(qū)、西安的曲江新區(qū)、成都的天府新區(qū)等一季度房價平均漲幅也位居前列。
在近日合肥印發(fā)的樓市新政中就明確，為精準(zhǔn)打擊部分區(qū)域二手住房和學(xué)區(qū)房炒作行為，合肥將以“熱點學(xué)區(qū)、熱點區(qū)域、熱點樓盤”為樓市調(diào)控的重點。
調(diào)控方向轉(zhuǎn)向二三線城市？
隨著市場熱度由一線城市向二三線城市轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)調(diào)控的重點也逐漸轉(zhuǎn)向。
4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹約談了廣州、合肥、寧波、東莞、南通5個城市政府負責(zé)人。
這5個城市均為3月份以來市場熱度較高、房價漲幅或地價漲幅較高的城市。從約談內(nèi)容來看，監(jiān)管部門更加注重各地調(diào)控政策效果的監(jiān)測，以及在“因城施策”的原則下，各城市主體出臺的調(diào)控政策是否具有針對性和實效性。
今年以來，調(diào)控正成為房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國樓市調(diào)控政策發(fā)布數(shù)量已經(jīng)超過140條，單月數(shù)量超過40條，平均每天1.3條。
從政策措施來看，本輪出臺的調(diào)控政策聚焦于嚴(yán)查經(jīng)營貸等違規(guī)資金流入、嚴(yán)格人才落戶購房資格、增加土地供應(yīng)、整頓中介炒作等方面。
展望后市，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，當(dāng)前，一線城市房價已經(jīng)開始觸頂，二線城市上漲趨勢盡管還存在，但明顯上漲的動力不足。三線城市分化明顯，在房價方面，受都市圈、軌道交通利好的城市將繼續(xù)上漲，其他城市或?qū)⒕S持平穩(wěn)，乃至出現(xiàn)下跌趨勢。
貝殼研究院首席分析師許小樂認為，進入第二季度后，22個重點城市的土地供應(yīng)兩集中（集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動）的政策效力將逐漸顯現(xiàn)，地價、房價螺旋式上升的路徑隨之被阻斷。但也應(yīng)注意到，該新政或?qū)㈤g接帶動非重點城市土拍市場熱度提升。
“一些房企或從控制拿地成本和可能性的角度出發(fā)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，進而推高地價。故而，未來的調(diào)控和監(jiān)管方向也或?qū)⒅赶蛉木�城市。”他說。
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