土地限價(jià)或?yàn)闃鞘姓{(diào)控新趨勢
中華工商時(shí)報(bào)2021-4-26
北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)日前發(fā)布本年度第一批次商品住宅用地出讓公告的補(bǔ)充公告，針對今年第一批次通過掛牌方式出讓的29個(gè)項(xiàng)目，公布了土地合理上限價(jià)格、競建“公共租賃住房”上限面積等，并要求競買人對未來房屋售價(jià)及住房最低品質(zhì)保障等內(nèi)容做出承諾。
據(jù)報(bào)道，這是北京市首次公布土地合理上限價(jià)格，通過合理控制地價(jià)，推動(dòng)商品住宅用地供應(yīng)由“價(jià)高者得”的單一目標(biāo)土地合理上限價(jià)格即北京市為這29個(gè)地塊設(shè)置的一個(gè)最高價(jià)格。經(jīng)測算，超過9成地塊的溢價(jià)率沒有超過15%，原來土地招拍掛“價(jià)高者得”，現(xiàn)在定了上限價(jià)格，開發(fā)商拿地時(shí)不再無序競爭，而是理性競爭，降低了房企拿地的成本，也降低了土地流拍或者退地的概率。土地合理上限價(jià)格的設(shè)定既提高了市場信息透明度，也便于企業(yè)測算，從而引導(dǎo)企業(yè)理性競買。
專家表示，此舉體現(xiàn)了土地市場公開、公平、公正原則，有利于實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。
地價(jià)與房價(jià)，即面粉與面包的關(guān)系。地價(jià)高，房價(jià)就不可能低。房價(jià)主要由地價(jià)、建筑安裝工程費(fèi)、稅費(fèi)和利潤等構(gòu)成，據(jù)了解，有的地方地價(jià)占房價(jià)30%至40%的份額。土地招拍掛、價(jià)高者得，無疑是在人為地推高土地價(jià)格，盡管有“競價(jià)+熔斷”“競價(jià)+搖號”措施，但各地地王仍是層出不窮。設(shè)置土地合理上限價(jià)格，從土地出讓的環(huán)節(jié)調(diào)控地價(jià)，未來地王難以出現(xiàn)。這一舉措具有借鑒意義。
以前政策主要是“限房價(jià)，競地價(jià)”，現(xiàn)在設(shè)置土地合理上限價(jià)格、直接從土地出讓環(huán)節(jié)做文章，這對于“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”有著重要意義。樓市調(diào)控易陷入邊調(diào)控邊上漲的困局與怪圈。近期不斷有新聞報(bào)道房價(jià)上漲的消息，如新聞報(bào)道“土地價(jià)格一再突破上限，銀川樓市未來將如何發(fā)展”等，國家相關(guān)部門也已就房價(jià)問題約談多個(gè)城市�？偠灾�，樓市調(diào)控一直是道難解的題。
從土地環(huán)節(jié)抑制房價(jià)、調(diào)控房地產(chǎn)市場，可謂政策調(diào)控新趨勢。今年2月，國土資源部要求全國22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地出讓實(shí)行“兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告和集中組織出讓活動(dòng)，原則上每年不超過3次。土地集中供應(yīng)，本質(zhì)上是穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價(jià)。住宅用地出讓“兩集中”，什么時(shí)候供地，什么樣的地，城市供地計(jì)劃將十分明確。如此一來，一年到底有多少地供應(yīng)，開發(fā)商就有了預(yù)期，有空間和時(shí)間深思熟慮要不要拿地。以前由于信息不透明，開發(fā)商不知道后面還有沒有地供應(yīng)，于是搶地、高價(jià)競地的現(xiàn)象就時(shí)常出現(xiàn)，這也變相地拉高了土地的價(jià)格。實(shí)行住宅用地出讓“兩集中”，與公布土地合理價(jià)格上限有著同樣的作用，都從土地出讓環(huán)節(jié)著手，都有著穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)的作用。
針對近期城市房價(jià)上漲之勢頭，有專家呼吁，盡快按國土資源部門出臺的“兩集中”辦法出臺土地供應(yīng)計(jì)劃，尤其是房價(jià)上漲幅度較大、庫存消化周期不足10個(gè)月的熱點(diǎn)城市。如果說土地出讓“兩集中”是從穩(wěn)預(yù)期的角度穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)，那么北京公布土地合理上限價(jià)格，就是直接“按住”地價(jià)不往上躥，通過穩(wěn)地價(jià)來穩(wěn)房價(jià)，繼而穩(wěn)預(yù)期。
目前樓市政策調(diào)控多從限購、限售等房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的終端環(huán)節(jié)著手，難以標(biāo)本兼治，而北京公布土地合理上限價(jià)格這一政策具有了導(dǎo)向性。從土地出讓環(huán)節(jié)、整個(gè)產(chǎn)業(yè)的源頭著手，或?qū)⑵鸬礁蔚淖饔茫唧w影響如何還有待檢驗(yàn)。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，“兩集中”加上“合理土地上限價(jià)格”，實(shí)際上是政府從土地價(jià)格上進(jìn)行了讓步，并且通過各種細(xì)致管控，使開發(fā)商必須從未來新房售價(jià)上讓利給購房者，這對剛需或剛改購房者都是利好�？梢苑治觯鎸鞘蟹績r(jià)不斷上漲之勢，土地限價(jià)或成樓市調(diào)控新趨勢。
土地仍是房地產(chǎn)的核心，政策調(diào)控從土地環(huán)節(jié)著手，既可以是“殺手锏”也可以是“穩(wěn)定閥”，土地溢價(jià)空間減少，也將倒逼房企經(jīng)營管理與創(chuàng)新能力的升級。
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