上海二手房陰陽合同不管用 房貸審
時代周報2021-8-15
近日，時代周報記者走訪上海多家二手房中介機構(gòu)，同一套房屋被明里暗里標(biāo)注兩個價格，以此應(yīng)對掛牌價核驗政策。這漸成行業(yè)“潛規(guī)則”。
上海7月19日正式實施掛牌價核驗新政，二手房市場降溫明顯。新政出臺后，房屋對外掛牌價需通過政府核驗后才可掛出；未能通過核驗，報價虛高的房源，中介不得對外發(fā)布。
賣房者硬撐價格，置換客轉(zhuǎn)至觀望，市場博弈直接影響二手房成交量。據(jù)兔博士APP最新數(shù)據(jù)，7月上海二手房市場成交重新跌回3個月前水平，累計總成交僅21475套，向下貼近月均2萬套的交易榮枯線。
“7月最后一周，上海幾乎所有區(qū)域的交易中心的排隊現(xiàn)象都不見了，而核驗價格也拉長了交易周期。”兔博士APP創(chuàng)始人劉煜向時代周報記者表示，新政影響顯而易見，但因二手房交易周期本身具有延后效應(yīng)，7月成交價格仍未完全體現(xiàn)政策“殺傷力”。
一套房子兩個價格？
“掛牌價高于核驗價，就無法在門店或線上公開展示。不過，在實際操作過程中，核驗價格并不影響實際的網(wǎng)簽價格。”8月6日，上海某中介門店的經(jīng)紀(jì)人徐憶（化名）向時代周報記者介紹。
他手頭有部分房源，在實際交易的過程中，買家依然需要支付至賣家的心理價格，而不是僅僅只是按核驗價成交。
徐憶透露，新政出臺不久，房東和部分中介或多或少都有抵觸心理，但監(jiān)管力度加強。“我附近一家中介因違規(guī)上架未經(jīng)核驗價格的房源，被罰了20萬元。”徐憶說。
“房東的心理價位肯定高于核驗價。”8月10日，奉賢區(qū)某中介門店的經(jīng)紀(jì)人劉文（化名）向時代周報記者表示，房東心理價和實際核驗價格之間的差價，一般情況下由交易雙方私下簽訂補充協(xié)議，或以裝修款名義簽訂另一份合同。差額部分在過戶當(dāng)天由買房人先行支付，隨即再與房東去交易中心完成過戶。
8月13日，長期關(guān)注上海二手房市場的業(yè)內(nèi)人士張云（化名）向時代周報記者表示，核驗價政策影響下，業(yè)已高價掛牌的房源已在中介機構(gòu)“檔案抽屜”，“這部分確實很難全面監(jiān)管。”
張云還指出，簽訂補充協(xié)議的做法在二手房市場上并不少見。過去二手房交易中就存在“陰陽合同”的情況，買家和賣家通過簽訂兩份不同價格的購房合同，通過做低或做高房價來達到多貸款或少交稅的目的。不過，這一交易方式仍存風(fēng)險，最有保障的還是實價交易。
“核驗價格更多影響的是后續(xù)在市場上掛牌房東的心理預(yù)期，當(dāng)房東們看到市場價格相對統(tǒng)一的情況下，就不會胡亂再進行掛牌。” 張云表示。
“三價就低”補漏洞
如何補上二手房“陰陽合同”的漏洞？8月9日，時代周報記者在上海詢問了多家銀行，部分銀行明確表示，已經(jīng)正式開始實行房貸審批的“三價就低”政策，即參考合同網(wǎng)簽價、銀行評估價、涉稅評估價，選擇相對最低的價格來審批貸款額度，進一步規(guī)范二手房市場。
8月10日，上海某銀行的一位個貸經(jīng)理指出，按照現(xiàn)在的行情，銀行核定的價格普遍都較成交價會低一些，對于買房人來說，貸款的額度會較之前有所減少。但他指出，另外一個重要的背景是，由于放款積壓，目前他所在的銀行已經(jīng)暫停接單兩個多月了。
“如果現(xiàn)在提交申請，最快可能也要到年底或者明年年初才能放款。”上述個貸經(jīng)理進一步表示。
談及此次房貸審批“三價就低”政策，上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦分析指出，“三價就低”政策的出臺，意味著房貸進一步“去杠桿”，進一步打擊炒高房價的“陰陽合同”行為。
“這次‘三價就低’主要針對的是二手房交易中的一些炒作行為。”在盧文曦看來，一些炒房客可能會為了獲得更高杠桿，通過“陰陽合同”將房價做高，從而獲得更多的貸款。
“今年以來推出的認籌規(guī)則、新房限售等調(diào)控內(nèi)容多針對新房市場，但上海是以存量房為主的市場，單一調(diào)控新房市場效果有限。因此，二手房同樣要加大管控力度，‘一二手’調(diào)控協(xié)同才能穩(wěn)定整個樓市。” 盧文曦進一步表示。
“三價就低”新規(guī)確實能夠威懾“陰陽合同”。8月12日，同策好房的一位經(jīng)紀(jì)人向時代周報記者表示，二手房掛牌價核驗政策出臺后，有些中介明里暗里會出兩個價格，‘三價就低’新規(guī)出臺后，部分中介同行開始放棄這種操作。
“二手房交易環(huán)節(jié)中，大部分還是自住為主的剛需客戶，基本都需要貸款，‘三價就低’后，因為銀行方面是根據(jù)三種價格中的低價來進行評估和房貸，盲目做高房價也貸不出這么多，因此也就沒有了意義。”該經(jīng)紀(jì)人表示。
張云透露，相關(guān)部門下一步或?qū)⑨槍Τ醋鞣慨a(chǎn)的“陰陽合同”，繼續(xù)對中介進行抽查溯源，一旦被發(fā)現(xiàn)有類似情況，相關(guān)中介機構(gòu)或?qū)⑹艿絿绤柼幜P。
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