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財政部也發(fā)文稱將放寬個人住房轉讓營業(yè)稅免征期

來源:經濟導報作者:發(fā)布時間:2015-4-1點擊: 人次

一系列房地產政策“組合拳”釋放出來的積極信號,正令地產開發(fā)商們重拾信心。

3月30日傍晚,中國人民銀行聯(lián)合住建部、銀監(jiān)會發(fā)文,宣布下調二套房個貸首付比例,將最低首付比例調整為40%;同日,財政部也發(fā)文稱,將放寬個人住房轉讓營業(yè)稅免征期限,由購房超過5年(含5年)下調為超過2年(含2年)。

多位受訪房產開發(fā)商負責人對經濟導報記者表示,這一“金融+財稅”的調控舉措,有望激發(fā)改善型需求進入市場,并給房企帶來脫困機遇。“大家都得到了去庫存的良機。”濟南某房地產企業(yè)的項目總監(jiān)劉濤說。

值得關注的是,在業(yè)內人士看來,上述“組合拳”并非管理層直接出手刺激市場,而是通過貨幣、財政等配套政策激發(fā)市場活力,凸顯出新一屆政府以市場化手段來推動房地產業(yè)發(fā)展的思路。
“雖然這種舉措短時間內很難在數(shù)據上體現(xiàn)出調控效果,但長期看來,將會引導房地產市場更為健康地發(fā)展。”北京師范大學經濟學院房地產研究中心教授張文清對此表示。更有專家指出,遵循上述政策思路,預計后期房地產市場還將迎來買房落戶放開、限購限貸放松等多項政策,以推動存量住房的消化,令市場踏上復蘇之路。

緩解資金壓力

“前兩年的時候大家見面還都說能過得去,但是現(xiàn)在的日子真挺難過。”3月30日,劉濤對導報記者說。作為已經在房地產市場從業(yè)十幾年的資深人士,他坦言近兩年來確實是開發(fā)商最為難熬的時段,“融資難、市場推廣難、價格戰(zhàn)等問題此起彼伏。”

“還好政策終于落地了。”劉濤說道。從去年9月底,央行出臺房貸新政,放寬首套房貸認定標準后,敏感的市場人士就已經看出了宏觀調控思路的轉變,如今央行又推出與二套房相關的政策,“一系列政策聯(lián)動效應下,有望推動房地產市場在今年回暖。”

央行3月30日發(fā)布的政策顯示,此次對于為改善居住條件而購買二套房的購房者,央行將最低首付款比例調整為40%。而此前,各地二套房商業(yè)貸款首付比例為不低于60%,北上廣深四城市則高達70%。

“200萬元的房子,首付就可以少交40萬元。”劉濤表示,二套房貸門檻的降低將大大刺激改善性需求入市,緩解開發(fā)商目前的庫存壓力。“特別是一些中高端項目,它們的前期定位就是針對想改善居住條件的客戶。但現(xiàn)實情況是,銀行的限貸、高首付比例政策大大提高了購房門檻,將消費者擋在了門外。”

另一位受訪房地產企業(yè)負責人也對導報記者表示,與全國二、三線城市一樣,去年以來濟南房地產市場庫存也一直呈現(xiàn)上升態(tài)勢,至今年2月份商品房庫存量已超過20萬套。其中萬科、中海、綠地等地產大鱷推出的大項目,更是給市場帶來壓力。較為明顯的表現(xiàn)為,新盤推出集中的西客站片區(qū),一度出現(xiàn)某樓盤為促銷每平米降價近千元的案例。

“此次二套房貸門檻的降低,能將我們的客戶源拓展得更廣,項目回收資金的能力有望提升,從而緩解企業(yè)面臨的銷售、資金難題。”上述負責人表示。更有業(yè)內人士指出,去年以來為了加快項目銷售,濟南多家開發(fā)商推出0首付、萬元首付等活動進行促銷,實際上部分首付資金一直是由開發(fā)商墊付,此次央行新政將解除相關開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流警報。

后市以穩(wěn)為主

值得關注的是,在此次央行降低二套房貸門檻后,財政部于同日推出的《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》,也被房地產業(yè)內看做推動樓市復蘇的有效舉措。

“一套100萬元的房子,可以省去5萬元左右的交易成本。”3月31日,濟南市槐蔭區(qū)一房產中介銷售經理張強濤對導報記者表示,這一稅費的降低,對買賣雙方都會帶來一定利好,“對于售房者來說,稅負大大降低,而對于購房者來說,購房支出也能隨之有所降低。這也意味著,交易兩方的積極性都會有所提高。”
劉濤則認為,上述政策雖然直接作用于二手房市場,但對于新房市場也會起到積極作用。“比如一些客戶賣出二手房的目的就是籌資購買新的住房,改善生活、學習環(huán)境。就是說,二手房交易市場的活躍,會在一定程度上帶動新房交易量的增加。”

不過,上述人士也表示,此次央行與財政部方面聯(lián)手推出的新政,最終能夠對樓市復蘇能夠起到多大效果,仍需等待長期觀察。“我們的初步預測是,一、二線城市房價會逐步企穩(wěn)回升,北上廣等需求旺盛城市重新抬頭,但受整個房地產市場投資收益下滑影響,并不會出現(xiàn)大幅上升的情況;三、四線城市改善性需求有限,房價不會出現(xiàn)太大波動。”劉濤說。

多位受訪業(yè)內人士表示,濟南樓市炒作氛圍較淡,今年最大的任務是去庫存,所以相關政策放寬不會引來過多資金涌入,后期樓市價格仍將以穩(wěn)為主。但明年價格重回升勢是大概率事件,有購房意向者應對此有所關注。

調控去行政化

實際上,在預判后期樓市走向之時,開發(fā)商也將更多精力放在對宏觀政策的關注上。

某房產集團山東分公司的總經理就對導報記者表示,從近期調控政策的轉向看,新任管理層去行政、重市場的調控思路較為明顯,如果企業(yè)把握好了這一精神,可以做的準備工作就很多。“比如調整產品結構,有針對性地增加細分市場競爭力。”

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也對導報記者表示,此次二套房貸降首付、營業(yè)稅降低免征門檻等政策將使房地產品質路線重獲市場認可,“房企將更加注重產品研發(fā)及附加值的提高,而不是簡單像高周轉類型企業(yè)那樣通過產品的標準化與大規(guī)模復制、高速周轉獲得相對比較薄的利潤。”

而在一系列政策推出的基礎上,下一步還會有何房產新政推出,也成為業(yè)內關注的焦點。對此,張文清表示,考慮到幾項出臺政策都瞄向釋放市場消費能力角度,不排除央行進一步下調首套房貸款首付比例的可能。

北京中原地產首席分析師張大偉則認為,部分一線城市限購等環(huán)節(jié)或進一步放開,部分地方政府也會配套出臺一些稅費減免、購房補貼等救市政策。中央財經大學稅務學院黃樺則表示,保障基礎住房、貸款利率下調等,都有利于穩(wěn)定住房消費。

不過,劉濤也表示,利好政策的推出也令購房者存在“越調控越謹慎”的心態(tài),所以不宜過于頻繁。“樓市政策正逐步回歸到正�;⑹袌龌�,下一步如何把握機遇、開發(fā)市場應該交給企業(yè)來做,這樣房地產市場才能更為穩(wěn)定、健康地發(fā)展。”

(編輯整理:仙居房產網

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