近年來，隨著土地資源要素日益趨緊，不少企業(yè)遇到了用地短缺的問題，尤其是小微企業(yè)，大多數(shù)沒有能力去參與土地市場幾十畝甚至上百畝的招拍掛。

如何解決中小微企業(yè)用地難題?

去年以來，椒江區(qū)啟動了工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)，通過開展“空間換地”、舊廠區(qū)改造等形式，對存量低效用地實施二次開發(fā)，向“存量土地”要“發(fā)展增量”。目前，該項工作走在全市前列，飛躍科創(chuàng)園工業(yè)地產(chǎn)項目還得到了省長李強的肯定。

企業(yè)小規(guī)模用地不用再愁

近段時間，家住路橋區(qū)新橋鎮(zhèn)的李林榮，經(jīng)常往椒江區(qū)下陳街道橫塘村一處建設(shè)工地跑，有時還帶了幾個朋友前來參觀考察。

“再過4個多月，我們就可以搬到這里辦公了。”李林榮說。他是做圣誕燈飾配件生意的，近年來由于沒有足夠廠房生產(chǎn)，一些訂單白白流失，后來想自己建廠房，但去國土部門打聽，土地一次競拍至少30畝(需上千萬元)，就打消了念頭。年初，他得知下陳有個寶石科技園，是專門出售企業(yè)廠房，且面積在600到6000多平方米之間、配套服務(wù)完善，就決定在這里買一套。

寶石科技園原來是寶石集團的舊廠區(qū)，去年下半年，寶石決定將其重新開發(fā)，打造成集生產(chǎn)制造、研發(fā)設(shè)計、企業(yè)總部、產(chǎn)品展示等于一體的國際化企業(yè)社區(qū)，總用地面積約220畝，規(guī)劃總建筑面積約25萬平方米，預(yù)計引進150家中小微企業(yè)。目前，園區(qū)一期廠房主體工程即將結(jié)頂，10月前投入使用。

不止寶石，眼下在椒江，飛躍集團已將自己900畝存量土地作為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，飛躍科創(chuàng)園一期項目已全部結(jié)頂，80家高新技術(shù)企業(yè)即將入駐，整個工程全部完工后，有望帶動投資100多億元。強鷹集團投資的強鷹科創(chuàng)園工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期方案通過評審，正處方案修改階段。椒江區(qū)區(qū)級小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)園工業(yè)地產(chǎn)處于前期調(diào)研、產(chǎn)業(yè)定位階段，有望明年啟動建設(shè)。

著力打造創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展新平臺

工業(yè)地產(chǎn)作為一項創(chuàng)新性的土地集約利用方式，既解決了企業(yè)小規(guī)模用地難題，也一定程度上將“專、精、特”小微企業(yè)納入園區(qū)孵化集聚發(fā)展。這幾天，記者與寶石科技園、飛躍科創(chuàng)園、椒江區(qū)經(jīng)信局等有關(guān)部門負責人交談時，他們多次提到要把工業(yè)地產(chǎn)項目打造成中小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展新平臺。

“飛躍科創(chuàng)園作為飛躍一個新的發(fā)展平臺，我們注重引進高端裝備制造、節(jié)能環(huán)保、電子信息、儀器儀表等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，拒絕低效能、高污染企業(yè)入駐，將來這里要成為臺州的‘智造中心’。”飛躍集團總經(jīng)理邱繼海說。眼下，科創(chuàng)園引進的企業(yè)大多是行業(yè)內(nèi)的佼佼者，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新能力較強。

據(jù)了解，椒江區(qū)在工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位方面，明確要重點發(fā)展當?shù)刂е�產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)，鼓勵發(fā)展現(xiàn)代物流、信息服務(wù)、研發(fā)設(shè)計、電子商務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。開發(fā)主體方面，以企業(yè)為主、政府為輔，實施市場化運作的開發(fā)模式。

“工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體一般為房地產(chǎn)開發(fā)商，或具有較強影響力的上市公司、行業(yè)龍頭企業(yè)(項目開發(fā)單位為非專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)取得相應(yīng)資質(zhì))，鼓勵社會資本采取與上述主體合資、合作或者獨資的方式開發(fā)。”椒江區(qū)經(jīng)信局副局長林勤說。

“有形之手”助力企業(yè)破難

前階段，溫州一住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期問題成為輿論焦點。在椒江，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)也碰到類似問題——多數(shù)企業(yè)建設(shè)用地為原所有權(quán)人使用多年，部分已使用近20年，與新出讓的50年建設(shè)用地使用權(quán)相比，差距很大，并且連片的幾個地塊土地使用權(quán)證又不是同一年取得。這讓一些中小微企業(yè)不敢接手。

那么，如何解決土地使用權(quán)限不完整的弊端呢?

“我們在確保國有資產(chǎn)不流失、土地使用權(quán)性質(zhì)不改變的前提下，采取了市場主體收購多宗相鄰地塊進行整合改造開發(fā)的，由用地單位提出申請，辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，可按工業(yè)用途法定最高年限協(xié)議方式辦理延期出讓手續(xù)。比如，飛躍集團和飛躍股份的4宗土地使用權(quán)年限不一的土地，先統(tǒng)一轉(zhuǎn)移到飛躍科創(chuàng)園開發(fā)公司的名下，再按工業(yè)用地最高年限50年以協(xié)議出讓方式辦理延期出讓手續(xù)，按規(guī)定補繳延期年限部分的土地出讓金。目前已延期至土地最高出讓年限50年。”5月5日，椒江區(qū)經(jīng)信局局長李冬陽在接受采訪時說。

李冬陽告訴記者，對工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目試行預(yù)售模式也是椒江的一大創(chuàng)新。當前，一些企業(yè)在參與工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)時，可能面臨資金墊付暫時困難，導(dǎo)致項目開發(fā)緩慢，椒江區(qū)就允許相關(guān)項目在完成基本建設(shè)條件的情況下，以分割單元的形式直接進行預(yù)銷售，并對其出讓方式、銷售條件等均進行一一細化。

據(jù)了解，取得《預(yù)售證》的項目可進行按揭貸款，由購買方向金融機構(gòu)申請貸款，金融機構(gòu)向開發(fā)方全額支付購買款。“這樣一來，小微企業(yè)的流動資金就不被占用了，可一心一意專注創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，也解決了一些企業(yè)資金的短缺燃眉之急。”李冬陽表示。
 

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