“寧要一線一張床，不要老家一套房。”曾經(jīng)對(duì)老家愛理不理的一線青年，到了想躺平的時(shí)候，卻發(fā)現(xiàn)老家已經(jīng)回不去了。

前段時(shí)間，“縣城房?jī)r(jià)紛紛過萬”的話題受到廣泛關(guān)注。據(jù)新華視點(diǎn)統(tǒng)計(jì)，全國2000多座縣城中，平均房?jī)r(jià)超過每平方米1萬元的已達(dá)100余個(gè)，九成位于東部沿海地區(qū)，其中海南陵水和浙江義烏排在前兩位。

在浙江、江蘇、福建等縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份，縣城房?jī)r(jià)一平米沖上兩萬元已不是什么稀罕事，較為集中，還有一些核心地段賣到了三萬元，與大多數(shù)二線城市相比亦不遜色。

年輕人怎么也想不到，老家不再是可以當(dāng)做備選的避風(fēng)港。

炒房熱度的攀升、供應(yīng)端話語權(quán)增大、購買力的提高、新居住需求的產(chǎn)生等因素，都成為了縣城樓市“虛假繁榮”的推手。繁榮的表象之下，新房空置、二手有價(jià)無市、開發(fā)商跑路爛尾、租房市場(chǎng)難以打開局面……縣城房市面臨的問題也不在少數(shù)。

散落在縣城大街小巷的樓書折頁，寫滿了一地雞毛。

回老家買房？沒那么簡(jiǎn)單

過去網(wǎng)絡(luò)上曾有一句流行語：北上廣容不下肉身，小城市容不下靈魂。但隨著縣城房?jī)r(jià)一輪又一輪悄然上漲，漂在大城市的年輕人才驀然發(fā)現(xiàn)，想回老家安居也沒那么容易了。

29歲的夢(mèng)夢(mèng)最近陷入了糾結(jié)。

起因首先是熱搜的一個(gè)話題：30歲應(yīng)該擁有多少存款？來深圳工作四年的夢(mèng)夢(mèng)，存款目前已經(jīng)達(dá)到六位數(shù)——只可惜首位數(shù)較小。她隨即算了一筆賬，以深圳目前的房?jī)r(jià)來看，想要做個(gè)大家眼中靠自己買房的“深圳女孩”，僅僅攢夠入門的首付可能還需要至少八九年，并且是在深圳房?jī)r(jià)保持不變的基礎(chǔ)上。

在深圳買得起房的90后，能羨煞一半朋友圈。

真正讓她感受到焦慮的還是最近父母的分歧。

夢(mèng)夢(mèng)老家在北方某十八線小縣城，記憶中家里的房子已經(jīng)住了差不多15年。盡管總樓層并不高，但自己家偏偏住六樓，是整棟樓里的頂層。所以眼下的問題是，隨著父母年齡推移，沒有電梯的老房子居住體驗(yàn)越來越差。

父母在是否換房的問題上產(chǎn)生了分歧，而這個(gè)分歧在四年前夢(mèng)夢(mèng)剛畢業(yè)的時(shí)候就產(chǎn)生過，當(dāng)時(shí)老家縣城的新房均價(jià)在7000元/平米左右，開發(fā)新樓盤的開發(fā)商并不算多。夢(mèng)夢(mèng)也陪父母去看過房，距離中心城區(qū)不算近的一套新房，總價(jià)五六十萬元。由于當(dāng)時(shí)家里周轉(zhuǎn)資金不夠，這一計(jì)劃被擱置了。夢(mèng)夢(mèng)當(dāng)時(shí)也曾設(shè)想，在大城市工作幾年之后，在家鄉(xiāng)買房應(yīng)該不是問題。

前段時(shí)間放假回家，夢(mèng)夢(mèng)明顯能感受到縣城的營銷中心和房產(chǎn)中介突然多了起來。最讓她吃驚的是，比四年前看過的距離中心城區(qū)更遠(yuǎn)的位置，某知名開發(fā)商開發(fā)的房子已經(jīng)賣到了1.5萬元/平米，加上老家開發(fā)的房子又較少有小戶型，一整套下來幾乎都要一百多萬元。

而工作四年的夢(mèng)夢(mèng)，帶著小六位數(shù)的存款，面對(duì)家鄉(xiāng)小縣城的房子，依然面臨著付不起首付的尷尬。

放在以前，對(duì)于夢(mèng)夢(mèng)這樣在一線城市打拼的青年來說，逃離北上廣深需要面臨的最大障礙或許是接受收入帶來的落差。但現(xiàn)在，這個(gè)障礙正在被縣城逐漸失控的房?jī)r(jià)拉大。更讓人唏噓的是，夢(mèng)夢(mèng)面臨的境遇，和身處縣城的人相比，可能微不足道。

哪些縣城最貴？

全國到底有多少座縣城房?jī)r(jià)突破萬元大關(guān)？答案是103。

據(jù)新華社此前報(bào)道，詳細(xì)梳理這一百多座縣城，有93個(gè)位于東部沿海地區(qū)，占比達(dá)90.3%，其中，浙江入圍數(shù)量遙遙領(lǐng)先，房?jī)r(jià)過萬的縣（縣級(jí)市）達(dá)46個(gè)之多。

在中國房?jī)r(jià)行情網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的縣城房?jī)r(jià)TOP20中，海南陵水縣以34738元/平米被稱為“全國房?jī)r(jià)最貴的縣”。排名第9的浙江省溫州市樂清縣房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到18925元/平米，幾乎追平全國房?jī)r(jià)排名前20的武漢、無錫等大中城市，更不必說已輕松趕超鄭州、長沙、西安等中西部省會(huì)城市。

除了新房，縣城二手房市場(chǎng)也逐漸被激活了。大大小小的中介雨后春筍般出現(xiàn)，二手房?jī)r(jià)的掛牌價(jià)格也由此水漲船高。根據(jù)中國房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，浙江西部與江西接壤的縣級(jí)市江山市，3月房?jī)r(jià)均價(jià)為每平方米18608元，而不少項(xiàng)目的二手房房?jī)r(jià)則超過了每平方米2.5萬元。

顯然，在北上廣深房?jī)r(jià)不斷收緊限購的“緊箍咒”之下，不少縣城中介念叨著“縣城房?jī)r(jià)將進(jìn)一步上漲”“縣城房?jī)r(jià)自住、投資兩不誤”，見證了縣城房?jī)r(jià)按下加速鍵。

在房?jī)r(jià)高升的社會(huì)環(huán)境里，年輕人的手機(jī)也擠滿了買房App。

溫州樂清的一名房產(chǎn)中介張明（化名）對(duì)此深有感觸。在近兩年接觸的客戶中，張明甚至見到了一些曾經(jīng)的“溫州炒房團(tuán)”老手。這些人在前些年通過合伙投資在全國購置商鋪、公寓、別墅等房產(chǎn)，通過炒作行為抬高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，最后賺取大量分紅。

不過，近幾年全國多數(shù)大中城市都開始嚴(yán)厲打擊炒房行為，一些炒房客開始退而求其次，把目光投向本地小縣城 。

和其他西部縣城不同，張明覺得像樂清這樣的縣城以及周邊其他縣城的購買力并不低，因?yàn)闁|部沿海地區(qū)不少縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平并不低，光是自己身邊就有不少“藏富民間”的企業(yè)家，購買力并不遜色于中西部大中城市。

民營經(jīng)濟(jì)所創(chuàng)造的巨額財(cái)富無處可去，就會(huì)有大量“閑錢”流入縣城樓市，但實(shí)際上真實(shí)居住購房需求有限，因此“人戶分離”導(dǎo)致的縣城新房空置現(xiàn)象亦比比皆是。

這也側(cè)面證明了另一個(gè)不得不承認(rèn)的現(xiàn)實(shí)：東西部縣城房?jī)r(jià)分化在進(jìn)一步擴(kuò)大。

從供需關(guān)系來看，東部如浙江一些小縣城，地形原因供地緊張，導(dǎo)致新房一房難求，自然而然推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)；從發(fā)展格局來看，東南沿海具有更開放的地緣條件、更成熟的營商環(huán)境，大量的縣級(jí)市包括義烏、海寧、德清等都有一定的產(chǎn)業(yè)支撐，對(duì)于各類人才的吸引力明顯強(qiáng)過中西部同等級(jí)區(qū)域，加之東南部沿海中小城市在近幾年也相繼出臺(tái)了一些比較有吸引力的人才、落戶政策，一定程度上也助推縣城房?jī)r(jià)過萬。

但拋開極個(gè)別縣城存在經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、有產(chǎn)業(yè)支撐、供地短缺等合理因素，大多數(shù)縣城房?jī)r(jià)的“失速”過萬，似乎更像一種虛假繁榮。

房?jī)r(jià)這個(gè)難題，已經(jīng)開始從一線蔓延到縣城。

無論是東部還是中西部，縣城的房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎都在近幾年才開始覺醒。從2015年到2018年，全國連續(xù)四年棚改完成量都處于600萬套左右。棚改、舊拆、貨幣安置，大量資金涌向小縣城，同時(shí)制造了大量的剛需，在一二線城市房?jī)r(jià)暴漲的帶動(dòng)下，小縣城房?jī)r(jià)也迎來幾波“補(bǔ)漲”。2020年，棚改2.0被“叫停”，對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)力必然會(huì)減弱。

這也不得不讓人發(fā)出疑問：在理財(cái)需求之外，這些房?jī)r(jià)過萬的縣城真實(shí)居住需求來自哪里？

在縣城推進(jìn)城市化過程中，眾多縣城正在經(jīng)歷著“擴(kuò)建”。從建筑居住層面來看，的確存在一批因?yàn)榉课堇吓f或配套落后而產(chǎn)生的換房需求，但總體而言，由于新一代人口從縣城流出的情況不斷加劇，一家?guī)状�式的換房需求并不會(huì)持續(xù)太久。

另一方面，大中城市存在的學(xué)區(qū)房焦慮正向小縣城蔓延，作為大中城市圈層協(xié)同發(fā)展的小縣城，一定程度上會(huì)迎來學(xué)區(qū)房短時(shí)間的升溫。除此之外，小縣城“丈母娘式需求”的結(jié)婚標(biāo)配、熟人社會(huì)的扎堆買房、逃離北上廣深的返鄉(xiāng)置業(yè)等都是新房市場(chǎng)居住需求之一。

炒房熱度的攀升、供應(yīng)端話語權(quán)增大、購買力的提高、新居住需求的產(chǎn)生……縣城房?jī)r(jià)在一系列因素疊加下，房?jī)r(jià)過萬乃至過三萬的戲碼接連上演。

能像電視劇一樣住得起寬敞學(xué)區(qū)房的家庭，并不是很多。

還縣城一個(gè)宜居生活

一座座商品房在縣城拔地而起，給部分群體帶來利益的同時(shí)，也不可避免催生了縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)不透明、交易秩序混亂、質(zhì)量參差不齊等亂象。

在尚不成熟的縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)中，土拍市場(chǎng)熱度不斷攀升，地價(jià)一次次被拍出新高，比如4月19日，浙江金華浦江縣1宗宅地拍出樓面價(jià)16600元，溢價(jià)率79.83%；4月13日，浙江金華蘭溪市1宗商住地競(jìng)價(jià)，樓面價(jià)9633元，溢價(jià)率達(dá)到了88.89%。

“面粉”尚且如此，沒有大城市那樣的“限價(jià)緊箍咒”，誰又能保證“面包”的溢價(jià)不會(huì)更高？新房定價(jià)的不透明和隨意性幾率增加，二手房又“有價(jià)無市”，最后增加的只有縣城樓市的不穩(wěn)定性。

樓市的變化時(shí)刻牽動(dòng)著每一位購房者的神經(jīng)。

在城市化過程中，由于早期鼓勵(lì)中小城市發(fā)展，在某種程度上造成資源錯(cuò)配，如一二線土地指標(biāo)短缺，三四線泛濫，導(dǎo)致一二線住宅供不應(yīng)求，三四線庫存嚴(yán)重。從全國來看，為數(shù)眾多的縣城幾乎都存在過度開發(fā)建設(shè)的情況，更何況縣城充斥大量小開發(fā)商，爛尾跑路和房屋質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)，也牽動(dòng)著剛需購房者的焦慮。

交易層面，當(dāng)投資需求在縣城樓市越來越普遍時(shí)，購買力不斷分化，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，最終導(dǎo)致剛需客無力接盤。

另一方面，隨著城市化進(jìn)程的放緩，一二線城市對(duì)人才的引力將繼續(xù)強(qiáng)于三四線城市及眾多縣城，那些沒有產(chǎn)業(yè)、資源支撐的縣城人才流失嚴(yán)重，青年返鄉(xiāng)置業(yè)意愿低，房?jī)r(jià)被迅速推高之后，進(jìn)一步抑制了人才回流的可能，樓市最終極有可能因無人接盤而降落。

自然而然，為了抑制房?jī)r(jià)的過快上漲，縣城也開始了政策層面的調(diào)控。

4月20日，浙江衢州下轄的縣級(jí)市江山市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括強(qiáng)化土地供給、完善住房保障體系、營造公開透明的輿論氛圍、抑制不合理住房需求等十二條穩(wěn)樓市舉措。

在江山之前，衢州市下轄另一座縣城開化，已經(jīng)在4月初出臺(tái)了樓市調(diào)控政策；更早之前的3月末，浙江金華市下轄的義烏、永康也紛紛出臺(tái)樓市調(diào)控政策。

當(dāng)房?jī)r(jià)過快上漲時(shí)，政策層面的調(diào)控便會(huì)緊隨其后。

為了避免樓市泡沫越來越大，去金融屬性顯然是眾多房?jī)r(jià)超速上漲的縣城必須做出的選擇。而有一點(diǎn)可以肯定的是，全國縣城的房?jī)r(jià)分化還將繼續(xù)。

首先，長三角、珠三角、京津冀、成渝等大城市圈周邊協(xié)同發(fā)展的小縣城，由于大城市置業(yè)門檻高，這些較為優(yōu)質(zhì)的小縣城會(huì)承接后花園的使命，人口流入充足，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)有幾率持續(xù)穩(wěn)定上升；

其次，自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展較超前、存在大量本地客、有較為完善產(chǎn)業(yè)支撐的東部縣城，有一定房?jī)r(jià)的支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不會(huì)迅速降溫，但針對(duì)炒房行為的調(diào)控政策會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，增速會(huì)持續(xù)放緩；

對(duì)于大部分小縣城而言，人口少且長時(shí)間處于凈流出狀態(tài)，目前的居住需求更傾向于購買新房，尤其是價(jià)格差不多的情況下，二手房難以脫手，租房同樣沒有市場(chǎng)。三孩政策出臺(tái)，三四線城市和小縣城反而有更大幾率響應(yīng)。如果房?jī)r(jià)進(jìn)一步提速，不僅讓在一二線城市打工的小鎮(zhèn)青年“無路可退”，也會(huì)增加剛需購房者生活壓力，從而加劇人口流出，最終反映到樓市。這些縣城即便房?jī)r(jià)不會(huì)大跌，但也沒有太大上漲空間。

“房住不炒”基調(diào)下，百余縣城房?jī)r(jià)過萬給樓市敲響了警鐘�？v觀中國城市發(fā)展軌跡，大城市必然越來越大，小縣城的未來是發(fā)展特色，而不是讓資金都流入樓市，造出一座座無人居住的“鬼城”小區(qū)。

只要還存在“鬼城”，居者有其屋的美好愿望就不可能實(shí)現(xiàn)。

今年三月發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)的通知（征求意見稿）》提到，將限制縣城居住建筑高度，新建住宅以6層為主。同時(shí)還提到，縣城應(yīng)保持山水脈絡(luò)和自然風(fēng)貌、保護(hù)傳承縣城歷史文化和風(fēng)貌，保存?zhèn)鹘y(tǒng)街區(qū)整體格局和原有街巷網(wǎng)絡(luò)，推行“窄馬路、密路網(wǎng)、小街區(qū)”，打造縣城宜人的空間尺度。

而對(duì)每一個(gè)居民來說，在通向這種理想縣城生活的路上，合理的房?jī)r(jià)都顯得至關(guān)重要。

（編輯整理：仙居房產(chǎn)網(wǎng)）