今年上半年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)去年底的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，商品房銷(xiāo)售規(guī)模大幅增加，二手房市場(chǎng)調(diào)控力度亦在不斷加強(qiáng)，土地市場(chǎng)在“穩(wěn)”字當(dāng)頭中走向分化，物業(yè)上市潮仍未退卻……在市場(chǎng)熱度尚存的背景下，房企正積極營(yíng)銷(xiāo)，力爭(zhēng)打贏窗口期，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。

新房 市場(chǎng)趨穩(wěn) 成交激活

“整體平穩(wěn)”一詞，幾乎是業(yè)內(nèi)人士對(duì)今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的中肯評(píng)價(jià)。年初，部分熱點(diǎn)城市延續(xù)去年末以來(lái)的市場(chǎng)熱度，淡季不淡。同時(shí)，春節(jié)期間，一二線(xiàn)城市購(gòu)房者的熱情高漲，使一季度以來(lái)市場(chǎng)熱度得以保持。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年百城新建住宅市場(chǎng)整體較為平穩(wěn)，價(jià)格累計(jì)漲幅較去年同期有所擴(kuò)大，但漲幅仍處近年同期較低水平。“累計(jì)來(lái)看，今年上半年百城新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅較去年同期擴(kuò)大0.43個(gè)百分點(diǎn)至1.70%。”中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。

分城市群看，今年上半年，66城新房市場(chǎng)同比增速回落至40%左右，其中二季度一線(xiàn)城市新房成交活躍度全面走穩(wěn)，二線(xiàn)城市保持增長(zhǎng)，三四線(xiàn)城市二季度新房市場(chǎng)成交量當(dāng)季同比下滑6個(gè)百分點(diǎn)。

由此可見(jiàn)，市場(chǎng)關(guān)注度仍聚焦在一二線(xiàn)高能級(jí)城市，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)未來(lái)一二線(xiàn)城市仍為總體成交量增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

此外，值得一提的是，今年上半年我國(guó)房屋新開(kāi)工及房屋施工面積同比均有所增長(zhǎng)。其中1-5月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積7.4億平方米，同比增長(zhǎng)6.9%；全國(guó)房屋施工面積為84.0億平方米，同比增長(zhǎng)10.1%；房屋竣工2.8億平方米，同比增長(zhǎng)為16.4%。

二手房 熱度較高 平穩(wěn)趨升

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，今年上半年重點(diǎn)50城二手房整體成交量同比增長(zhǎng)約六成，較去年下半年增長(zhǎng)12%；交易額同比增長(zhǎng)約65%，較去年下半年增長(zhǎng)約14%。

值得關(guān)注的是，今年1-5月，30個(gè)代表城市二手住宅月均成交面積約1768萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)74%，與去年同期相比，增幅近四成。分析人士認(rèn)為，今年春節(jié)各地受“就地過(guò)年”政策影響，重點(diǎn)城市樓市淡季效應(yīng)明顯弱化，需求延續(xù)春節(jié)前熱度，短期市場(chǎng)情緒較高，熱點(diǎn)城市二手房置業(yè)需求積極釋放，1-5月30城二手住宅整體成交規(guī)模居歷史同期相對(duì)高位。

貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉指出，與去年下半年相比，重點(diǎn)50城中超過(guò)60%的城市上半年二手房成交量實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，城市多為重點(diǎn)二線(xiàn)城市及長(zhǎng)三角區(qū)域較發(fā)達(dá)的三線(xiàn)城市。其中福州、紹興、合肥、蘇州等成交量增速在40%以上，長(zhǎng)沙、重慶、泉州、常州等17個(gè)城市增速在20%-40%之間。

雖然市場(chǎng)熱度較高，但業(yè)內(nèi)人士指出，今年上半年百城二手房?jī)r(jià)格整體呈現(xiàn)出平穩(wěn)態(tài)勢(shì)以及較強(qiáng)的韌性。據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年百城二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.56%，漲幅較去年同期擴(kuò)大0.84個(gè)百分點(diǎn)。其中僅6月，百城二手住宅均價(jià)就達(dá)到15888元/平方米，同比上漲3.84%，環(huán)比上漲0.49%。

信貸 規(guī)模收縮 趨向謹(jǐn)慎

開(kāi)年以來(lái)，房企融資供需兩端受到“三道紅線(xiàn)”新規(guī)及1月1日正式實(shí)施的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度影響，融資環(huán)境進(jìn)一步收緊。相比往年看，今年上半年房企融資發(fā)債的整體數(shù)據(jù)并不樂(lè)觀。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約5480億元，同比下降16%，規(guī)模累計(jì)增速連續(xù)兩年下降；融資規(guī)模也較2019年、2020年同期分別收縮1296億元與1026億元。

“僅從6月看，房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模約857億元，環(huán)比增長(zhǎng)32.5%，同比下降2.3%。其中，6月境內(nèi)融資規(guī)模受5月低基數(shù)影響致環(huán)比增長(zhǎng)56.5%。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩指出，房企的融資能力直接代表了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，“三道紅線(xiàn)”在一定程度上約束了房企的融資沖動(dòng)，使房企在融資方面更加謹(jǐn)慎。

此外，6月25日，央行召開(kāi)的2021年第二季度例會(huì)上強(qiáng)調(diào)：“穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度，把握好政策時(shí)度效，保持流動(dòng)性合理充裕，保持貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，維護(hù)經(jīng)濟(jì)大局總體平穩(wěn)，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展韌性。”業(yè)內(nèi)人士指出，貨幣政策整體穩(wěn)健下，房地產(chǎn)貸款總量不會(huì)失速下滑。

土地 新政落地 分化明顯

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，全國(guó)土地市場(chǎng)整體供求量均同比下滑約6%，土地出讓金總額2.93萬(wàn)億元，同比上漲12%。

從成交土地樓面均價(jià)和溢價(jià)率看，根據(jù)Wind與中國(guó)銀行研究院數(shù)據(jù)，全國(guó)土地價(jià)格整體較高。開(kāi)年以來(lái)，100個(gè)大中城市住宅類(lèi)用地樓面成交均價(jià)同比漲幅均在兩位數(shù)以上，溢價(jià)率平均達(dá)19.8%，高于上年同期平均水平。

從城市能級(jí)來(lái)看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，一線(xiàn)城市土地供需同比走高，出讓金較去年同比增長(zhǎng)30.5%，溢價(jià)率同比下滑3.2個(gè)百分點(diǎn)。二線(xiàn)城市土地供應(yīng)量較去年略降，成交量同比走低，成交均價(jià)同比上漲23.7%，總體成交金額同比大漲26%；三四線(xiàn)城市供應(yīng)量同比小幅縮水，成交方面量跌價(jià)漲，同時(shí)，溢價(jià)率超越一二線(xiàn)城市，達(dá)到24%。

2021年6月29日，武漢首輪集中供地土拍結(jié)束，22座重點(diǎn)城市首輪集中供地也在此完美收官，這場(chǎng)持續(xù)了超70天的全國(guó)性土拍大戲暫時(shí)落下帷幕。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，本輪集中供地共計(jì)出讓含住宅地塊782幅，成交金額達(dá)到10486億元。

“雙集中”的供地格局不僅是土拍的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也為企業(yè)展開(kāi)了新的競(jìng)爭(zhēng)格局。在這一輪的土拍中可以看出，依賴(lài)資金優(yōu)勢(shì)，規(guī)模房企、國(guó)企、央企利用良好條件“先發(fā)制人”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，TOP50房企超過(guò)半數(shù)在22城土拍中有所斬獲。

物業(yè) 前輩守位 新人遞表

開(kāi)年以來(lái)，“物管圈”依舊熱鬧。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入2021年以來(lái)，先后有宋都服務(wù)、榮萬(wàn)家、新希望服務(wù)、越秀服務(wù)等物管企業(yè)于上半年成功上市。

據(jù)恒生行業(yè)分類(lèi)顯示，截至6月30日，累計(jì)共有49家物管服務(wù)企業(yè)登陸港股市場(chǎng)。中指研究院預(yù)計(jì)，到今年年末，物管板塊上市公司總數(shù)量有望超70家，較2019年年底增長(zhǎng)超150%。

新人層出不窮，前輩亦不甘示弱。同花順數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日收盤(pán)，港股共有16家物業(yè)公司市值超過(guò)百億港元，其中，碧桂園服務(wù)以2704億港元獨(dú)占鰲頭，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、恒大物業(yè)緊隨其后，市值也超過(guò)千億港元。

同時(shí)，物管企業(yè)“大魚(yú)吃小魚(yú)”的狀況也未停止。2月，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布公告，碧桂園物業(yè)香港擬收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)超64%的股份。3月，億達(dá)中國(guó)控股有限公司發(fā)布公告表示，龍湖嘉悅物業(yè)將收購(gòu)億達(dá)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司全部股權(quán)。4月，融創(chuàng)服務(wù)發(fā)布公告稱(chēng)，融創(chuàng)服務(wù)附屬公司融創(chuàng)服務(wù)投資將收購(gòu)彰泰服務(wù)80%股權(quán)，收購(gòu)事項(xiàng)完成后，彰泰服務(wù)將成為公司間接附屬公司。

未來(lái)，物管行業(yè)或?qū)⑦M(jìn)一步分化，規(guī)模較小的企業(yè)有被邊緣化被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。

房企“千億團(tuán)”擴(kuò)容 穩(wěn)中求勝

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，受去年同期低基數(shù)影響，各陣營(yíng)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比大幅增長(zhǎng)，千億房企達(dá)19家，較去年同期的13家增加6家。其中，3000億以上房企擴(kuò)容至4家，除“碧恒萬(wàn)”外，融創(chuàng)以同比64%漲幅的3208億元，躋身其中。

除“3000億超級(jí)”房企外，百億房企陣容也在持續(xù)擴(kuò)張。中指研究院表示，上半年百億規(guī)模排房企增至132家，較去年同期增加25家。同時(shí)，TOP100房企銷(xiāo)售額均值693.0億元，同比增長(zhǎng)40.0%；TOP100房企權(quán)益銷(xiāo)售額共計(jì)5.0萬(wàn)億元，市場(chǎng)份額為56.6%，上升2.1個(gè)百分點(diǎn)。

再看房企的目標(biāo)完成情況。根據(jù)上述研究院數(shù)據(jù)，2021年前6個(gè)月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企年度平均銷(xiāo)售目標(biāo)完成率接近50%，較去年同期明顯提高。具體來(lái)看，招商蛇口、華潤(rùn)、雅居樂(lè)、融創(chuàng)等企業(yè)，積極營(yíng)銷(xiāo)搶收回款，業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率超50%；恒大、世茂、龍湖等企業(yè)目標(biāo)完成率緊隨其后。

整體來(lái)看，2021年以來(lái)，房企把握市場(chǎng)需求釋放節(jié)奏，加大線(xiàn)上線(xiàn)下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)力度，把握銷(xiāo)售窗口期積極去化，力求掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)。

克而瑞指出，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)整體平穩(wěn)，一季度淡季不淡，二季度市場(chǎng)熱度延續(xù)。房企的主動(dòng)出擊，也進(jìn)一步提振了樓市的整體表現(xiàn)。

（編輯整理：仙居房產(chǎn)網(wǎng)）