首輪集中供地告一段落 房企分化料
中國證券報2021-6-10
在首批宣布開展“兩集中”土地出讓的22個城市中，20個城市已發(fā)布首輪地塊出讓結(jié)果。在“限地價、競自持、限房價”的政策引導(dǎo)下，多數(shù)城市實現(xiàn)了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標。從房企的角度看，資金實力強的企業(yè)獲得更多拿地機會，行業(yè)分化將進一步加劇。
穩(wěn)定樓市預(yù)期
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國第一階段集中供地基本告一段落，22個城市中已有20個城市成交了第一批土地，包括北京、天津、沈陽、長春、無錫、杭州、福州、廈門、廣州、深圳、重慶、青島、南京等城市。第一批地塊合計成交額達8700億元。
在首輪集中供地的城市中，多數(shù)地區(qū)對出讓地塊設(shè)置了商品住宅銷售限價，對穩(wěn)定房價起到重要作用。作為土地市場的一項重大改革，“兩集中”制度有助于穩(wěn)定樓市預(yù)期。從目前情況看，部分熱點地區(qū)出現(xiàn)高溢價率成交地塊，同時部分城市出現(xiàn)地塊流拍情況�？傮w而言，多數(shù)城市實現(xiàn)了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標。其中，濟南共有6宗地塊流拍，集中在高新、章丘和萊蕪，主要在于出讓條件嚴苛，且位置較為偏遠。
據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，截至目前，22個城市首輪集中供地公告均已發(fā)布，第二、第三批地塊供應(yīng)多集中在7月份。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，總體看，資金實力較強的企業(yè)將獲得更多拿地機會，而資金壓力較大的企業(yè)可能面臨更大的沖擊，行業(yè)分化將進一步加劇。
中信建投證券指出，從實際拍地結(jié)果看，房企參拍熱情高，熱點城市不少地塊達到限價，規(guī)模房企在競爭優(yōu)質(zhì)地塊和大型綜合體地塊中優(yōu)勢較為明顯。隨著未來對開發(fā)商的綜合開發(fā)及運營能力要求越來越高，具備相關(guān)優(yōu)勢的房企將持續(xù)勝出。
查處資金違規(guī)入市
近期，針對“涉房”類融資產(chǎn)品的審核較為嚴格。
天風(fēng)證券研報顯示，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境收緊，不少房地產(chǎn)企業(yè)的ABS（資產(chǎn)支持證券）產(chǎn)品終止審核。5月25日，上交所債券項目信息平臺披露，26只ABS產(chǎn)品為“終止”審核狀態(tài)。這批ABS合計擬發(fā)行金額超過1500億元，規(guī)模創(chuàng)今年以來新高。其中，房地產(chǎn)公司、城投集團、文旅地產(chǎn)開發(fā)公司等企業(yè)是上述ABS的融資主體。
同時，監(jiān)管部門針對銀行資金違規(guī)進入樓市的查處力度和范圍進一步加大。6月8日，北京銀保監(jiān)局網(wǎng)站顯示，4家銀行因涉及個人消費貸、個人經(jīng)營性貸款嚴重違反審慎經(jīng)營規(guī)則等問題被罰，其中涉及廣發(fā)銀行、浦發(fā)銀行、招商銀行及郵儲銀行的在京分支機構(gòu)。上述機構(gòu)已被責(zé)令整改并嚴肅問責(zé)有關(guān)責(zé)任人員。
業(yè)內(nèi)人士指出，近年來，監(jiān)管部門高度重視“房住不炒”政策貫徹執(zhí)行情況，持續(xù)開展信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場監(jiān)管檢查工作。有關(guān)部門將進一步加強信息共享和聯(lián)合懲戒。
豐富調(diào)控方法
部分城市持續(xù)強化樓市調(diào)控力度，豐富調(diào)控方法。供應(yīng)端將以規(guī)范市場秩序為主，需求端持續(xù)控制炒房，對剛需購房則維持優(yōu)惠力度。
據(jù)天風(fēng)證券監(jiān)測，繼5月上旬中國建設(shè)銀行深圳市分行上調(diào)房貸利率后，其他四大行相繼跟進，宣布上調(diào)房貸利率。安居型商品房貸款利率則維持不變。另外，成都市住建局為提高二手住房市場信息透明度，促進市場理性交易，建立了二手住房成交參考價格發(fā)布機制，并發(fā)布部分住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，成為繼深圳之后第二個發(fā)布二手房參考價的城市。
“除了發(fā)布調(diào)控政策城市自身房地產(chǎn)市場，周圍地區(qū)樓市也會受到影響。”環(huán)京某地產(chǎn)公司相關(guān)負責(zé)人對中國證券報記者表示，“熱點地區(qū)嚴控房地產(chǎn)市場炒作，周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場也難炒作。比如，環(huán)京地區(qū)的樓市熱度基本跟著北京地區(qū)的節(jié)奏走。”
從房企的角度看，“三道紅線”將深刻改變企業(yè)的經(jīng)營行為。不少企業(yè)加速推出“降檔”舉措，過去以高預(yù)期、毛利率為主的投資風(fēng)格將發(fā)生改變，行業(yè)風(fēng)險溢價率將下降。融資端收緊或令企業(yè)間分化加劇。
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