一個在北京沒有購房資格的人卻能飛越政策禁區(qū)買到房，一個無力支付住房抵押貸款的人卻能賣抵押房還債？

中國裁判文書網(wǎng)2021年5月8日披露的一份房屋買賣合同糾紛二審民事判決書揭開了一條二手房買賣的灰色途徑，沒有購房資格找了有購房資格者掛名，沒有錢解質押可通過年息43.8%的民間借貸資金周轉。

而這一切的基礎都在于那套坐落于北京市通州區(qū)通惠南路的房子有所值。

避稅的“陰陽合同”

2018年9月29日，47歲的周達（化名）作為出賣人、63歲的張嫻琦（化名）作為買受人簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定成交價格為259萬元，買受人采取一次性付款的方式于2018年10月31日前支付。此外，該合同文本中需填寫的項目基本均為空白。

所交易的房屋便是上述通州區(qū)房屋，原登記在周達名下。2018年10月15日，張嫻琦向稅務部門繳納了印花稅、契稅及其他稅費，該房屋于當日轉移登記至張嫻琦名下。

明面上，一單二手房交易順利完成，進入相關部門系統(tǒng)的成交價格便為259萬元。

而暗地里，還隱藏了多份與之相關的協(xié)議書，最終促成了上述虛低的成交價以及虛假的購房人。

與上述“陽合同”直接對應的“陰合同”其實早在2018年5月17日便已簽署，該份合同與“陽合同”同名，出賣人亦為周達，但買受人卻是張嫻琦的兒媳，且房屋成交價格變?yōu)榱?00萬元，并附有具體付款方式的補充協(xié)議。

張嫻琦在法庭稱，房屋購買合同是其兒媳和周達洽談的，但是在過戶時兒媳沒有購房資格了，所以將房屋過戶至其名下。

此外，張嫻琦亦在法院承認，“陽合同”價款約定較低，系雙方為規(guī)避稅費采取的措施，實際雙方另行簽訂有合同。

而在“陰合同”的《補充協(xié)議1》中，雙方約定房屋成交價格600萬元，包括房屋凈價259萬元及固定設備轉讓費、喬遷搬家費、地域補償費等341萬元，同意按房屋凈價259萬元辦理房屋的繳稅、過戶手續(xù)。

彼時，周達雖為該套房的所有權人，但其所有權證書早已被抵押出去了，抵押權人為中航信托和北京市通州區(qū)農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社營業(yè)部。

所以，“陽合同”中還約定，周達應于2018年9月30日前辦理抵押注銷手續(xù)。但是，周達沒有錢償還抵押貸款，需要用買受人的錢做解押。

張嫻琦稱，因為其不放心將錢直接給周達去解押，所以找到了第三人尹康。由此便出現(xiàn)了開頭提到的年息43.8%的民間借貸之事。

解質押的“高利貸”

周達通過將自己這套房子抵押給金融機構融出了多少錢呢？

據(jù)法院前往北京市通州區(qū)不動產(chǎn)登記事務中心調取的相關抵押登記信息顯示，2005年12月7日，周達在該房屋上設立抵押登記，抵押權人為北京市通州區(qū)農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社營業(yè)部，貸款金額為51萬元，抵押期限為2005年7月14日至2030年7月14日；2017年12月8日，周達與中航信托在上述房屋上設立了抵押登記，擔保數(shù)額為350萬元，債務人為周達，還款期限為2017年11月30日至2018年11月30日�？傆嬋诔鲱~達401萬元。

2018年8月27日，周達、張嫻琦兒媳和尹康簽訂了一份《委托收款協(xié)議》，約定基于尹康向周達提供一筆400萬元的貸款用于向金融機構贖樓以便將周達名下房產(chǎn)出售給張嫻琦兒媳，經(jīng)三方友好協(xié)商，張嫻琦兒媳自2018年8月28日之后支付周達的房款，將優(yōu)先用于歸還周達對尹康的借款，在歸還還清400萬元之后，余款仍按約支付給周達。

同日，周達與尹康簽訂了一份《借款協(xié)議》，載明為解決周達向中航信托的借款，尹康將提供400萬元給周達，主要用于歸還周達欠款，還款來源為周達出售的上述房屋，借款服務費為每十天計收本金的1.2%。

每十天計收本金的1.2%換算成年利息便是43.8%。

2018年9月3日，周達出具《借條》，載明：今從尹康處借得款項400萬元，約定服務費為每十個自然天1.2%計收，第一期服務費（2018年9月3日-2018年9月23日9600元已付）。

根據(jù)法院調取的銀行轉賬記錄，在2018年5月17日至2018年11月19日期間，張嫻琦的兒媳分多次向周達轉賬，總計金額117萬元。

在2018年8月28日至2018年11月19日期間，張嫻琦的兒媳還向尹康多次轉賬，總計金額463萬元，亦在此期間，尹康向周達多次轉賬共計470萬元。同時，尹康陪同周達辦理了兩次解押手續(xù)，上述抵押登記注銷時間分別為2018年9月18日、2018年9月12日。

解除質押后的2018年10月15日，周達與張嫻琦的兒媳簽訂《補充協(xié)議3》，約定：應買受人要求，出賣人同意將該房屋的權屬過戶至買受人指定人員名下，同意以買受人指定人員作為購買人辦理網(wǎng)上簽約備案，買受人保證已經(jīng)征得其指定人員的同意并且買受人仍應按本合同及相關協(xié)議履行義務；買受人指定人員名稱：張嫻琦，買受人承諾若買受人與其指定人員之間出現(xiàn)糾紛，由買受人承攬，與他方無關。同日，過戶完成。

據(jù)張嫻琦提供的證據(jù)顯示，周達共向其兒媳出具過7張收條，載明共計收到款項597萬元。張嫻琦兒媳表示，上述收條系周達親自書寫，周達根據(jù)收到的其與尹康的轉賬向其出具收條。

一直到2019年2月25日，周達墜樓身亡那天，張嫻琦的兒媳尚有購房尾款3萬元未支付。

合同整體效力不受影響

周達去世后，其獨生女將張嫻琦告上法庭，稱其父周達是被“套路、高利貸”坑蒙拐騙、威逼脅迫而跳樓自殺。

周達的女兒稱，在周達自殺前4個月，即2018年10月15日，將其名下的案涉房屋過戶給張嫻琦，在此前后，周達被綁定銀行卡、具有支付功能的手機被“套路貸”控制。周達生前患有抑郁癥，2018年5月其病情已經(jīng)變成復發(fā)性抑郁障礙，這種病的特點是記憶力障礙，可能觸發(fā)自殺。且周達向張嫻琦的兒媳出具的房款收據(jù)與銀行轉賬記錄不符。周達在簽訂合同時系限制民事行為能力人，該合同不是其真實意思表示。

而且，周達與張嫻琦簽訂的合同價款很低，實際成交價并不是這個價格，二人的行為擾亂了社會秩序，是以合法形式掩蓋非法目的。另外，張嫻琦的兒媳把應該付給周達的房款轉化成了第三人對周達的高利貸，違反了法律及相關政策的規(guī)定。

因此，周達的女兒主張，2018年9月29日周達與張嫻琦簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。

對于借貸一事，張嫻琦兒媳和尹康辯稱，《委托收款協(xié)議》《借款協(xié)議》都是周達的真實意思表示，周達因無力償還抵押貸款，且張嫻琦兒媳與周達簽訂的房屋買賣合同約定的付款條件尚未達到，故張嫻琦兒媳為周達提供的解除抵押的款項并非房款，且系周達主動要求支付一定的服務費，因周達從別處貸款也會產(chǎn)生利息。

一審法院調取了周達在北京安定醫(yī)院的就診病歷，該病歷顯示周達自2016年11月至2019年1月多次前往該院精神科就診，主要診斷為中度抑郁發(fā)作、失眠、復發(fā)性抑郁障礙等。

法院稱，根據(jù)查明事實，周達與張嫻琦簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》實為在不動產(chǎn)登記部門的備案合同，大部分內容為空白。周達與張嫻琦兒媳所簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》才是雙方實際履行的合同。

通過雙方提供以及一審法院調取的證據(jù)，可以看出張嫻琦兒媳已向周達支付了購房款597萬元；周達向張嫻琦兒媳出具的收條雖與銀行記錄不符，但卻與雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》中約定的付款進度相符；周達償還抵押貸款的時間、申請注銷抵押登記的時間與尹康所主張的貸款償還時間、款項用途相符，故一審法院對于張嫻琦、尹康的主張予以采信。

法院認為，雖然周達曾患有中度抑郁發(fā)作、失眠、復發(fā)性抑郁障礙，但并不能證明周達在民事行為能力上存在瑕疵。

此外，周達與張嫻琦簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》雖然約定的房屋價款明顯偏低，但鑒于該合同已經(jīng)履行完畢，且實際支付的價款遠高于約定的價格，符合市場價值，故不能因此否定合同的整體效力。

最終判定，周達女兒要求確認周達與張嫻琦簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效的訴訟請求，沒有事實和法律依據(jù)，二審和一審法院均不予支持。

（編輯整理：仙居房產(chǎn)網(wǎng)）