一個(gè)在北京沒有購房資格的人卻能飛越政策禁區(qū)買到房，一個(gè)無力支付住房抵押貸款的人卻能賣抵押房還債？

中國裁判文書網(wǎng)2021年5月8日披露的一份房屋買賣合同糾紛二審民事判決書揭開了一條二手房買賣的灰色途徑，沒有購房資格找了有購房資格者掛名，沒有錢解質(zhì)押可通過年息43.8%的民間借貸資金周轉(zhuǎn)。

而這一切的基礎(chǔ)都在于那套坐落于北京市通州區(qū)通惠南路的房子有所值。

避稅的“陰陽合同”

2018年9月29日，47歲的周達(dá)（化名）作為出賣人、63歲的張嫻琦（化名）作為買受人簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定成交價(jià)格為259萬元，買受人采取一次性付款的方式于2018年10月31日前支付。此外，該合同文本中需填寫的項(xiàng)目基本均為空白。

所交易的房屋便是上述通州區(qū)房屋，原登記在周達(dá)名下。2018年10月15日，張嫻琦向稅務(wù)部門繳納了印花稅、契稅及其他稅費(fèi)，該房屋于當(dāng)日轉(zhuǎn)移登記至張嫻琦名下。

明面上，一單二手房交易順利完成，進(jìn)入相關(guān)部門系統(tǒng)的成交價(jià)格便為259萬元。

而暗地里，還隱藏了多份與之相關(guān)的協(xié)議書，最終促成了上述虛低的成交價(jià)以及虛假的購房人。

與上述“陽合同”直接對(duì)應(yīng)的“陰合同”其實(shí)早在2018年5月17日便已簽署，該份合同與“陽合同”同名，出賣人亦為周達(dá)，但買受人卻是張嫻琦的兒媳，且房屋成交價(jià)格變?yōu)榱?00萬元，并附有具體付款方式的補(bǔ)充協(xié)議。

張嫻琦在法庭稱，房屋購買合同是其兒媳和周達(dá)洽談的，但是在過戶時(shí)兒媳沒有購房資格了，所以將房屋過戶至其名下。

此外，張嫻琦亦在法院承認(rèn)，“陽合同”價(jià)款約定較低，系雙方為規(guī)避稅費(fèi)采取的措施，實(shí)際雙方另行簽訂有合同。

而在“陰合同”的《補(bǔ)充協(xié)議1》中，雙方約定房屋成交價(jià)格600萬元，包括房屋凈價(jià)259萬元及固定設(shè)備轉(zhuǎn)讓費(fèi)、喬遷搬家費(fèi)、地域補(bǔ)償費(fèi)等341萬元，同意按房屋凈價(jià)259萬元辦理房屋的繳稅、過戶手續(xù)。

彼時(shí)，周達(dá)雖為該套房的所有權(quán)人，但其所有權(quán)證書早已被抵押出去了，抵押權(quán)人為中航信托和北京市通州區(qū)農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社營業(yè)部。

所以，“陽合同”中還約定，周達(dá)應(yīng)于2018年9月30日前辦理抵押注銷手續(xù)。但是，周達(dá)沒有錢償還抵押貸款，需要用買受人的錢做解押。

張嫻琦稱，因?yàn)槠洳环判膶㈠X直接給周達(dá)去解押，所以找到了第三人尹康。由此便出現(xiàn)了開頭提到的年息43.8%的民間借貸之事。

解質(zhì)押的“高利貸”

周達(dá)通過將自己這套房子抵押給金融機(jī)構(gòu)融出了多少錢呢？

據(jù)法院前往北京市通州區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心調(diào)取的相關(guān)抵押登記信息顯示，2005年12月7日，周達(dá)在該房屋上設(shè)立抵押登記，抵押權(quán)人為北京市通州區(qū)農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社營業(yè)部，貸款金額為51萬元，抵押期限為2005年7月14日至2030年7月14日；2017年12月8日，周達(dá)與中航信托在上述房屋上設(shè)立了抵押登記，擔(dān)保數(shù)額為350萬元，債務(wù)人為周達(dá)，還款期限為2017年11月30日至2018年11月30日�？傆�(jì)融出額達(dá)401萬元。

2018年8月27日，周達(dá)、張嫻琦兒媳和尹康簽訂了一份《委托收款協(xié)議》，約定基于尹康向周達(dá)提供一筆400萬元的貸款用于向金融機(jī)構(gòu)贖樓以便將周達(dá)名下房產(chǎn)出售給張嫻琦兒媳，經(jīng)三方友好協(xié)商，張嫻琦兒媳自2018年8月28日之后支付周達(dá)的房款，將優(yōu)先用于歸還周達(dá)對(duì)尹康的借款，在歸還還清400萬元之后，余款仍按約支付給周達(dá)。

同日，周達(dá)與尹康簽訂了一份《借款協(xié)議》，載明為解決周達(dá)向中航信托的借款，尹康將提供400萬元給周達(dá)，主要用于歸還周達(dá)欠款，還款來源為周達(dá)出售的上述房屋，借款服務(wù)費(fèi)為每十天計(jì)收本金的1.2%。

每十天計(jì)收本金的1.2%換算成年利息便是43.8%。

2018年9月3日，周達(dá)出具《借條》，載明：今從尹康處借得款項(xiàng)400萬元，約定服務(wù)費(fèi)為每十個(gè)自然天1.2%計(jì)收，第一期服務(wù)費(fèi)（2018年9月3日-2018年9月23日9600元已付）。

根據(jù)法院調(diào)取的銀行轉(zhuǎn)賬記錄，在2018年5月17日至2018年11月19日期間，張嫻琦的兒媳分多次向周達(dá)轉(zhuǎn)賬，總計(jì)金額117萬元。

在2018年8月28日至2018年11月19日期間，張嫻琦的兒媳還向尹康多次轉(zhuǎn)賬，總計(jì)金額463萬元，亦在此期間，尹康向周達(dá)多次轉(zhuǎn)賬共計(jì)470萬元。同時(shí)，尹康陪同周達(dá)辦理了兩次解押手續(xù)，上述抵押登記注銷時(shí)間分別為2018年9月18日、2018年9月12日。

解除質(zhì)押后的2018年10月15日，周達(dá)與張嫻琦的兒媳簽訂《補(bǔ)充協(xié)議3》，約定：應(yīng)買受人要求，出賣人同意將該房屋的權(quán)屬過戶至買受人指定人員名下，同意以買受人指定人員作為購買人辦理網(wǎng)上簽約備案，買受人保證已經(jīng)征得其指定人員的同意并且買受人仍應(yīng)按本合同及相關(guān)協(xié)議履行義務(wù)；買受人指定人員名稱：張嫻琦，買受人承諾若買受人與其指定人員之間出現(xiàn)糾紛，由買受人承攬，與他方無關(guān)。同日，過戶完成。

據(jù)張嫻琦提供的證據(jù)顯示，周達(dá)共向其兒媳出具過7張收條，載明共計(jì)收到款項(xiàng)597萬元。張嫻琦兒媳表示，上述收條系周達(dá)親自書寫，周達(dá)根據(jù)收到的其與尹康的轉(zhuǎn)賬向其出具收條。

一直到2019年2月25日，周達(dá)墜樓身亡那天，張嫻琦的兒媳尚有購房尾款3萬元未支付。

合同整體效力不受影響

周達(dá)去世后，其獨(dú)生女將張嫻琦告上法庭，稱其父周達(dá)是被“套路、高利貸”坑蒙拐騙、威逼脅迫而跳樓自殺。

周達(dá)的女兒稱，在周達(dá)自殺前4個(gè)月，即2018年10月15日，將其名下的案涉房屋過戶給張嫻琦，在此前后，周達(dá)被綁定銀行卡、具有支付功能的手機(jī)被“套路貸”控制。周達(dá)生前患有抑郁癥，2018年5月其病情已經(jīng)變成復(fù)發(fā)性抑郁障礙，這種病的特點(diǎn)是記憶力障礙，可能觸發(fā)自殺。且周達(dá)向張嫻琦的兒媳出具的房款收據(jù)與銀行轉(zhuǎn)賬記錄不符。周達(dá)在簽訂合同時(shí)系限制民事行為能力人，該合同不是其真實(shí)意思表示。

而且，周達(dá)與張嫻琦簽訂的合同價(jià)款很低，實(shí)際成交價(jià)并不是這個(gè)價(jià)格，二人的行為擾亂了社會(huì)秩序，是以合法形式掩蓋非法目的。另外，張嫻琦的兒媳把應(yīng)該付給周達(dá)的房款轉(zhuǎn)化成了第三人對(duì)周達(dá)的高利貸，違反了法律及相關(guān)政策的規(guī)定。

因此，周達(dá)的女兒主張，2018年9月29日周達(dá)與張嫻琦簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。

對(duì)于借貸一事，張嫻琦兒媳和尹康辯稱，《委托收款協(xié)議》《借款協(xié)議》都是周達(dá)的真實(shí)意思表示，周達(dá)因無力償還抵押貸款，且張嫻琦兒媳與周達(dá)簽訂的房屋買賣合同約定的付款條件尚未達(dá)到，故張嫻琦兒媳為周達(dá)提供的解除抵押的款項(xiàng)并非房款，且系周達(dá)主動(dòng)要求支付一定的服務(wù)費(fèi)，因周達(dá)從別處貸款也會(huì)產(chǎn)生利息。

一審法院調(diào)取了周達(dá)在北京安定醫(yī)院的就診病歷，該病歷顯示周達(dá)自2016年11月至2019年1月多次前往該院精神科就診，主要診斷為中度抑郁發(fā)作、失眠、復(fù)發(fā)性抑郁障礙等。

法院稱，根據(jù)查明事實(shí)，周達(dá)與張嫻琦簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》實(shí)為在不動(dòng)產(chǎn)登記部門的備案合同，大部分內(nèi)容為空白。周達(dá)與張嫻琦兒媳所簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》才是雙方實(shí)際履行的合同。

通過雙方提供以及一審法院調(diào)取的證據(jù)，可以看出張嫻琦兒媳已向周達(dá)支付了購房款597萬元；周達(dá)向張嫻琦兒媳出具的收條雖與銀行記錄不符，但卻與雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》中約定的付款進(jìn)度相符；周達(dá)償還抵押貸款的時(shí)間、申請(qǐng)注銷抵押登記的時(shí)間與尹康所主張的貸款償還時(shí)間、款項(xiàng)用途相符，故一審法院對(duì)于張嫻琦、尹康的主張予以采信。

法院認(rèn)為，雖然周達(dá)曾患有中度抑郁發(fā)作、失眠、復(fù)發(fā)性抑郁障礙，但并不能證明周達(dá)在民事行為能力上存在瑕疵。

此外，周達(dá)與張嫻琦簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》雖然約定的房屋價(jià)款明顯偏低，但鑒于該合同已經(jīng)履行完畢，且實(shí)際支付的價(jià)款遠(yuǎn)高于約定的價(jià)格，符合市場價(jià)值，故不能因此否定合同的整體效力。

最終判定，周達(dá)女兒要求確認(rèn)周達(dá)與張嫻琦簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效的訴訟請(qǐng)求，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，二審和一審法院均不予支持。

（編輯整理：仙居房產(chǎn)網(wǎng)）