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三記重拳之下 中國樓市下半年會熄火?

來源:中新社作者:龐無忌發(fā)布時間:2021-7-13點擊: 人次

時至年中,中國樓市開始放慢腳步,成交節(jié)奏從年初的快速恢復(fù),轉(zhuǎn)向穩(wěn)中微升。房地產(chǎn)市場避免了全面過熱。

去年下半年以來,全球普遍的低利率和貨幣寬松推動美國、德國、日本等主要國家房價大漲,中國樓市調(diào)控難度陡然上升。上半年,“房住不炒”的定位未改,其背后的調(diào)控決心更強。記者梳理發(fā)現(xiàn),上半年,中國樓市至少迎來三記政策“重拳”。

第一記:房地產(chǎn)金融強監(jiān)管

研究表明,過度金融化是房地產(chǎn)的風(fēng)險之源,業(yè)內(nèi)有“十次危機,九次地產(chǎn)”的說法。警惕于房地產(chǎn)的金融風(fēng)險,今年上半年,房地產(chǎn)金融環(huán)境持續(xù)收緊。

一方面是違規(guī)流入房地產(chǎn)的經(jīng)營貸、消費貸等受到嚴(yán)查。一季度,北京、上海、廣州、深圳等多地表示嚴(yán)查違規(guī)流入樓市的經(jīng)營貸,四地合計披露違規(guī)資金約10億元人民幣。6月,廈門房管局稱,查實2725筆共計17.93億元貸款違規(guī)流入樓市。

另一方面是二季度以來,部分城市房貸利率節(jié)節(jié)走高。2021年6月,房貸利率參考的5年期LPR為4.65%,已連續(xù)14個月保持不變。但重點城市首套和二套房利率不斷走高。當(dāng)月,貝殼研究院監(jiān)測的72城主流首套房貸利率為5.52%,二套利率為5.77%,距離2019年11月份的高點已經(jīng)不遠(yuǎn)。

今年開始實施的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度被視為房貸利率走高的重要原因。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為,一季度銀行使用了大量的房地產(chǎn)貸款額度,因此,二季度銀行房貸額度受限,部分銀行上調(diào)房貸利率,延長放款周期。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資也被套上“緊箍咒”。據(jù)多家媒體報道,近期,央行將“三道紅線”試點房企商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍。與之密切相關(guān)的供應(yīng)鏈融資也受到嚴(yán)控。此外,今年以來,房企融資的重要來源之一,房地產(chǎn)信托規(guī)模也持續(xù)壓降。

銀保監(jiān)會副主席梁濤6月表示,資金過度流入房地產(chǎn)市場問題得到初步扭轉(zhuǎn)。隨著信貸環(huán)境收緊,4月起新房、二手房市場均呈現(xiàn)高位回調(diào)態(tài)勢。

第二記:嚴(yán)禁炒作學(xué)區(qū)房

一直以來,學(xué)區(qū)房都居于樓市“金字塔”頂層,房價易漲難跌。今年4月底的中央政治局會議罕見“點名”學(xué)區(qū)房,明確提出“要防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價”。

此后,包括廣州、重慶、廈門、成都、大連、西安等在內(nèi)的多個城市出手,整治學(xué)區(qū)房亂象。一些城市還陸續(xù)出臺“多校劃片”“校額到校”“教師輪崗”等教育改革政策,淡化學(xué)區(qū)房概念。

以北京為例,今年,北京教育資源最為集中的三個區(qū)東城、西城和海淀,均執(zhí)行了嚴(yán)厲的“多校”政策。“買房”跟“上好學(xué)校”之間的“等號”被拿走。北京市西城區(qū)的知名學(xué)區(qū)如德勝、月壇、金融街等受到較大沖擊,部分業(yè)主已開始下調(diào)掛牌價。

上海市教委此前也公布了新的招生錄取方案,市實驗性示范性高中招生名額50%以上分配到區(qū)、到校。買了高價學(xué)區(qū)房就能上好高中的確定性被進一步削弱。

近期,北京、上海、深圳等地部分學(xué)區(qū)房出現(xiàn)降溫跡象。

第三記:土地集中供應(yīng)

“集中供地”是2021年樓市的“新事物”。今年年初,自然資源部提出,重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應(yīng)。6月29日,22個重點城市完成今年首批集中供地,成交金額超萬億元。不過,克爾瑞研究中心指出,除了長春、青島等少數(shù)城市整體熱度較低外,大部分城市首輪集中拍地市場熱度均延續(xù)高位。

這一新政策有望繼續(xù)完善。該機構(gòu)認(rèn)為,在取得集中拍地有相關(guān)經(jīng)驗之后,預(yù)計第二、三次集中出讓地塊的體量較第一次有所增加,供地節(jié)奏或?qū)⒚黠@加快,尤其是土拍細(xì)則調(diào)整之下,中小房企的拿地機會也會增加。

值得注意的是,上半年,除限購、限貸、限價、限售、設(shè)立二手房參考價格等短期行政性調(diào)控外,影響樓市中長期的基礎(chǔ)性制度和長效機制建設(shè)提速�?藸柸鹧芯恐行亩辔谎芯繂T認(rèn)為,房地產(chǎn)長效機制改革將步入“深水區(qū)”,租賃住房供給和房地產(chǎn)稅制改革提速的預(yù)期加強。

在此背景下,中指研究院常務(wù)副院長黃瑜表示,預(yù)計今年全年全國房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模有望實現(xiàn)新突破,銷售面積或超18億平方米,銷售額有望達19萬億元人民幣。在政策的持續(xù)加碼下,商品房價格漲幅有望收窄,全年漲幅保持在6%左右。

(編輯整理:仙居房產(chǎn)網(wǎng)

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