2001年9月，北京某置業(yè)有限公司(下稱(chēng)置業(yè)公司)通過(guò)聯(lián)建方式取得宗地1500平方米總為項(xiàng)目用地。之后，置業(yè)公司向北京市國(guó)土資源和房屋管理局(下稱(chēng)土地局)申請(qǐng)辦理國(guó)有土地使用權(quán)證，同年11月20日，土地局與置業(yè)公司簽訂《土地出讓合同》，約定：置業(yè)公司有權(quán)使用上述土地，需交納土地出讓金800萬(wàn)元，該出讓金交清之日起30日內(nèi)頒發(fā)《國(guó)有土地使用證》。2002年4月20日，置業(yè)公司按照約定交清出讓金。2002年6月，置業(yè)公司申請(qǐng)辦理房屋預(yù)售許可證，截止日期2003年5月。2002年5月7日，土地局出具發(fā)證函要求該局權(quán)屬科為置業(yè)公司辦理土地使用證。2002年9月20日，    申報(bào)房屋裝修一般要提交以下材料： (1)房屋裝修申請(qǐng)表;(2)房屋所有權(quán)證，對(duì)于房屋使用人提出申請(qǐng)，還應(yīng)提交所有權(quán)人同意裝修的證明;(3)申請(qǐng)人和產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件;(4)房屋租賃的，應(yīng)提交租賃合同;(5)裝修的房屋涉及改變房屋結(jié)構(gòu)或明顯加大符合荷載的，應(yīng)提交房屋設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)圖紙或?qū)�業(yè)部門(mén)對(duì)房屋整體安全論證結(jié)論;(6)外立面裝飾、裝修應(yīng)到規(guī)劃部門(mén)辦理規(guī)劃許可證。
    若是工程投資額在30萬(wàn)元以上且建筑面積在300平方米上的房屋裝修，則要提交以下材料：(1)《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》;(2)《工程規(guī)劃許可證》;(3)《建設(shè)工程用地許可證》;(4)工程中標(biāo)通知書(shū);(5)有效的施工合同;(6)建設(shè)工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù);(7)按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程項(xiàng)目，提交監(jiān)理委托合同;(8)工程資金證明或銀行保函;(9)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
土地局向置業(yè)公司頒發(fā)國(guó)有土地使用證。2002年7月，置業(yè)公司工程驗(yàn)收竣工。2002年8月，李某與置業(yè)公司簽訂購(gòu)房合同，并支付首付款40萬(wàn)元。2003年3月，李某與置業(yè)公司發(fā)生糾紛訴至法院請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效，訴訟中，發(fā)現(xiàn)置業(yè)公司在缺少土地使用證的情況下取得預(yù)售許可，土地局屬于違法許可;因此，李某對(duì)土地局提起行政訴訟，請(qǐng)求撤銷(xiāo)土地局所頒發(fā)的預(yù)售許可證，法院終審判決駁回李某訴訟請(qǐng)求。同時(shí)，駁回李某請(qǐng)求確認(rèn)購(gòu)房合同無(wú)效之訴訟。
    開(kāi)發(fā)商辦理預(yù)售許可證所需要的其他證照。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)持建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃證、施工許可證、投資完成證明、計(jì)委及建委計(jì)劃表、施工進(jìn)度和銷(xiāo)售范圍方案表、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等文件向房產(chǎn)土地局申請(qǐng)預(yù)售許可證。注意，房管和土地局應(yīng)當(dāng)依據(jù)在先頒發(fā)的土地使用證來(lái)辦法預(yù)售許可證，不能顛倒順序。
    房產(chǎn)土地局逾期發(fā)證與開(kāi)發(fā)商補(bǔ)辦土地使用證或不辦使用證應(yīng)區(qū)別對(duì)待。如本案所示，置業(yè)公司已經(jīng)按照合同約定交清了土地出讓金，土地局未能按時(shí)頒發(fā)土地使用證，在遲延一個(gè)月之后頒發(fā)了土地使用證。置業(yè)公司在主觀上沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。這種情形應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)商補(bǔ)辦、補(bǔ)辦土地使用證區(qū)別對(duì)待;對(duì)于后兩種情況，房產(chǎn)土地局不能頒發(fā)預(yù)售許可證，即使頒發(fā)也應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)。
     房產(chǎn)土地局逾期頒發(fā)土地使用證不足以構(gòu)成撤銷(xiāo)之前頒發(fā)預(yù)售許可證的理由。原因是：一是因?yàn)榉慨a(chǎn)土地局的程序瑕疵并不能導(dǎo)致實(shí)質(zhì)的結(jié)果違法;二是土地使用證取得人并沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，要求其承擔(dān)責(zé)任不符合公平原則;三是結(jié)合實(shí)際情況考慮，房產(chǎn)土地局頒發(fā)預(yù)售許可證的依據(jù)是已經(jīng)簽訂的土地使用權(quán)出讓合同以及置業(yè)公司交清出讓金這個(gè)事實(shí)，房產(chǎn)土地局已經(jīng)出具了發(fā)證函，置業(yè)公司最終取得了土地使用證，這些情況充分說(shuō)明了該行政行為結(jié)果正義之特點(diǎn)。同時(shí)，確認(rèn)房產(chǎn)土地局行為違法或者撤銷(xiāo)預(yù)售許可證將產(chǎn)生購(gòu)房合同無(wú)效等嚴(yán)重后果。
    開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的購(gòu)房合同并不能因此而無(wú)效。顯然，預(yù)售許可證沒(méi)有被撤銷(xiāo)，或者房產(chǎn)土地局的程序瑕疵沒(méi)有被確認(rèn)為整個(gè)行政行為無(wú)效，那么，購(gòu)房合同失去了無(wú)效的理由。相反，如果開(kāi)發(fā)商補(bǔ)辦土地使用證或者不辦土地使用證，預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)被撤銷(xiāo)，此時(shí)，其與業(yè)主簽訂的購(gòu)房合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無(wú)效。
    本案預(yù)售許可證應(yīng)否被撤銷(xiāo)存在爭(zhēng)議。嚴(yán)格依據(jù)《城市商品房余艘管理辦法》之規(guī)定，沒(méi)有土地使用證取得預(yù)售許可證屬于違法行為，應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo);在此基礎(chǔ)上形成另外一種觀點(diǎn)，鑒于該預(yù)售許可證已經(jīng)期限屆滿(mǎn)，撤銷(xiāo)無(wú)意義，根據(jù)《行政訴訟法解釋》第57條第2款第2項(xiàng)規(guī)定，判決確認(rèn)房產(chǎn)土度局頒發(fā)預(yù)售許可證行為違法;第三種觀點(diǎn)如前述。
 

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